주택보급률과 자가 보유율- 2018. 3. 9.

지난 달 (2월) 마지막 주말에 국내 보수 언론에 실린 기사입니다. 제목은 '보급률 100% 넘어도 자가보유 70% 못넘는 이유'(관련기사: chosun.com_2018/2/23_부동산)

우리나라의 주택 보급률은 2016년말 추정치로 102.6%입니다. (출처: 국토교통부, 주택보급률(연도별) 참조) 주택 보급률이 100%가 넘습니다. 즉, 우리나라의 전체 가구수보다 주택의 숫자가 더 많습니다. 우리나라의 주택보급률이 100%를 넘어선 것은 이미 오래된 이야기입니다. 금요일 모닝커피에서도 주택보급률에 관련된 주제를 여러 번 다루었습니다. (금요일 모닝커피 2012. 11. 16., 금요일 모닝커피 2014. 10. 31. 참조)

이미 아다시피 주택보급률이란 주택수/가구수의 공식으로 구합니다. 전체 주택 숫자를 가구 숫자로 나눈 것입니다. 현재 우리나라의 주택 보급 상황은 가구 숫자보다 보급된 주택의 숫자가 더 많습니다. 그런데 위의 기사를 보면 우리나라 가구의 56.8% 만이 자가(自家), 즉 자기집을 가지고 있고, 나머지 가구는 남의 집에 산다는 것입니다. 즉, 세(貰) 들어 산다는 것입니다. 그리고 현 정부는 자가 비율을 높이는 것을 '최고의 정책 과제'라고까지 표현하였습니다. 그런데 이 기사에서 밝힌 세계 여러 나라의 자가점유율을 보면 우리나라가 다른 나라에 비하여 자가 비율이 낮은 것은 사실이나 크게 떨어지는 것은 아닙니다.

 

좀 더 냉정하게 분석한다면 지금 처럼 정부가 부동산 가격의 안정을 목표로 하는 한 자가 비율을 높이는 것은 더욱 어려울 것입니다. 지난 2월의 금요일 모닝커피에서도 다루었던 우리나라의 금년도 부동산 시장 전망은 정부의 의도대로 움직일 가능성이 낮을 것으로 보고 있습니다. (금요일 모닝커피 2018. 2. 16. 참조) 현 정부는 부동산 가격의 안정 내지는 하락을 유도하려고 무척 애를 쓰고 있습니다. 그런데 만에 하나 이러한 정책 목표가 달성된다면 부동산 수요는 더욱 줄어들 것입니다. 그렇게 되면 부동산 가격이 오를 가능성이더  낮아지고, 부동산을 매입하기 보다는 임대하려 할 것입니다. 이렇게 되면 자가 비율은 다시 또 낮아지고, 세들어 살려는 사람의 숫자는 늘어나게 될 것입니다. 정부가 목표로 하는 두 가지 정책이 서로 상충되는 효과를 나아 두 가지 정책이 모두 달성되는 것이 어렵습니다.

주변의 언론을 조금 둘러 보면 여러 가지 부동산에 관련된 분석 기사가 있습니다;

'강남 집값의 불편한 진실' (관련기사: kmib.co.kr_2018/1/31), '더 좁아지는 강남- 그들만의 리그' (관련기사:chosun.com_2018/3/5) 등의 제목을 가진 기사를 검색해 보면 대체로 비슷한 우려를 보이고 있습니다. 지금 정부의 정책 기조는 강남지역의 공급을 줄이는 등 강남 지역의 진입장벽을 높이는 경향이 있습니다. 그러나 현실적으로 많은 부동산 수요가 강남을 선호하고 있다는 것을 고려하면 차라리 강남지역의 공급을 늘리는 것이 강남의 부동산 가격을 안정시키는 데에는 도움이 될 것입니다.

부동산을 매입하는 사람들은 주거의 목적도 있지만 재산 가치도 무시할 수 없는 중요한 요소입니다. 부동산은 주거가 우선이라는 교과서적인 호소도 부동산 수요자들의 인식을 개선하는 데에 도움이 될 수도 있겠으나, 부동산의 재산 가치는 매우 중요하므로 이를 무시할 수는 없습니다. 특히나 보유 재산이 많지 않은 사람일수록 부동산이 전체 재산에서 차지하는 비중이 큽니다. 오히려 기존에 부동산 가격이 비싼 지역에 이미 부동산을 가지고 있는 사람들 가운데 재산 가치가 큰 사람들은 부동산이 차지하는 비중이 상대적으로 작을 수도 있습니다. 그러다 보니 자신의 재산에서 큰 비중을 차지하는 부동산의 가치에 민감할 수 밖에 없습니다. 이 들의 입장에서는 앞으로 가격 상승이 기대되는 지역의 부동산을 사려고 하는 것은 지극히 당연한 것입니다.

위에 열거한 기사들 가운데 나온 내용을 잘 살펴 보면 부동산 대책에 대한 답이 있습니다. 강남 등 부동산의 수요가 집중되는 지역에는 재개발을 완화하여 공급 물량을 늘리고, 상대적으로 부동산 가격이 낮은 지역에는 문화와 편의 시설 등을 늘려서 주거 환경을 개선하는 것을 제시하고 있습니다. 실제로 위의 기사 가운데 '김동연 경제부총리가 -재건축 연한을 늘리면 영향을 받는 것은 강남보다 강북-이라고 말한다'는 내용이 있습니다. 재건축 연한을 늘리는 것은 강남 지역의 새로운 공급을 줄이려는 목적으로 시행하는 것입니다. 강남의 공급을 줄이면 공급이 줄어든 강남의 부동산 가격은 더 오르고 다른 지역- 강북지역은 상대적으로 가격이 낮아지는 효과가 나타날 수 있습니다.

정부 정책이 강남 부동산 가격을 잡는 것을 목적으로 한다면 지금과는 많이 다른 방식을 택하여야 할 것입니다. 예를 들면, 1 가구2 주택 보유자가 강남 지역의 부동산을 계속 보유하면서 강남 이외의 지역 부동산을 매각할 때에는 엄청난 징벌적 양도소득세를 물리고, 강남 지역 부동산을 매각하면 양도소득세를 감면해 준다면 강남지역의 부동산 매도 공급이 늘어날 것입니다. 또, 강남 지역의 재개발은 1:1로 제한할 것이 아니라 다른 지역보다 세대 수자를 더 늘려서 공급하는 것을 적극 지원하면 강남지역의 부동산 공급이 크게 늘어날 것입니다. 강남지역의 부동산 재개발 연한을 지금보다 더 늦추지 말고 연한이 다다른 지역은 빠른 시일 안에 재개발을 시행하도록 하여 강남 지역의 부동산 공급을 빨리 늘리는 것이 가격 안정에는 효과가 더 클 것입니다.

우리나라 전체 인구 5천만 가운데 강남, 서초, 강동구- 소위 강남 3구의 인구는 불과 150만 명이 채 안 됩니다. 이들이 강남 3구에 사는 것이 커다란 죄를 짓는 것은 아닙니다. 많은 사람들이 선호하는 지역에 산다는 것뿐입니다. 이들 지역이 사람들의 선망의 대상이 되는 이 지역에 보다 많은 부동산을 공급하는 것이 전체 국민들의 부동산 수요를 충족시키는 데에 일조를 할 것입니다.

주택 보급률과 자가 비율의 차이는 임대 부동산에 세들어 사는 가구를 반영하는 통계입니다. 이 들이 주택을 보유하고도 자가 거주를 하지 않을 수도 있고, 실제로 주택을 보유하지 못하여서 세들어 살고 있을 수도 있습니다. 이들에게 임대 부동산을 공급하기 위하여서는 2 주택 이상의 부동산을 보유하고, 주거를 목적으로 하지 않고 임대를 목적으로 부동산을 보유하고 있는 사람들도 필요합니다.

맨 처음 인용한 기사의 말미에 결론 형식으로 맺는 말은 음미해 볼 필요가 있습니다;

'주거 안정이라는 목표를 이루기 위해 자가 점유율이나 자가 보유율 수치에 집착하는 것은 옳지 않다는 비판도 나온다. 주택 정책의 목표는 주거 안정, 즉 소득 하위 계층이라 할지라도 큰 부담 없이 어느정도 질이 높은 주택에 거주할 수 있는 것을 목표로 해야 한다는 것이다. 자가 점유 비율 그 자체가 목표가 돼서는 안된다는 말이다.'

수요가 많은 좋은 품질의 부동산 공급을 제한하는 지금의 정책은 되돌아 볼 필요가 있습니다. 품질이 낮은 부동산의 공급을 제한하고 수요가 많은 곳의 공급을 늘리는 것이 전체 부동산 시장의 가격을 안정시키는 확실한 방법이 될 것입니다. 그런데 지금의 부동산 정책은 시장의 기능을 거의 감안하지 않고 여러 가지 징벌적 조항을 만들어 내고 있는 것을 볼 수 있습니다. 이런 방법으로 과연 소기의 목적을 달성할 수 있을는지 의심스럽습니다. 게다가 대부분의 부동산 대책이 단기적 효과에 주목하고 장기적으로는 오히려 역효과가 우려된다는 분석도 있습니다. (관련기사:  집값 되레 오를 수도) 이런 상황이다 보니 시장에서는 여전히  '똘똘한 한 채를 보유하자' 는 전략이 우세합니다.

경제원리에 입각한 시장친화적이고 효과적인 부동산 안정대책이라고 생각하는 저의 이런 대안은 이 정부에서는 아마도 전혀 고려의 대상에 포함되지 않을 듯 합니다. 제 생각이 짧은 것인지 다시 한 번 심사숙고 해 보아야겠습니다.