부동산 시장을 보는 눈- 2022. 1. 28.

지난주 목요일에 국내 일간지에 실린 기사 가운데 저의 생각과 일치하는 내용이 있었습니다. 부동산 시장에 관한 기사였습니다. (관련기사: 세금폭탄 맞은 다주택자들, 외곽부터 매도…“지역별 집값 격차 심화될 것”_donga.com_2022. 1. 20.)

이 기사 내용을 보면 우리나라의 현재 부동산 시장을 잘 설명하고 있습니다. 다주택 보유자들은 과도한 보유세 부담을 이기지 못하여 보유 부동산을 매물로 내놓는다고 합니다. 그리고 거주를 위한 부동산 한 채를 남기게 될 것이라고 합니다. 그런데 매물로 내어 놓을 부동산은 향후 부동산 가격의 상승을 기대하기 어려운 지역, 소위 인기 없는 지역의 부동산이 될 것입니다. 좀더 구체적으로 예를 들면 지방도시의 아파트라던가, 수도권에서 멀리 떨어진 지역의 부동산을 먼저 매물로 내어 놓을 것입니다. 그런 반면 앞으로 가격이 상승할 것이 유력한 부동산은 계속 보유할 것입니다. 수도권이라던가, 서울 시내, 그중에서도 강남의 소위 노른자 지역이라고 불리는 곳의 부동산은 매물로 내어 놓지 않고 계속 보유하려고 할 것입니다. 이렇게 되면 인기 없는 지방도시에는 부동산 매물이 쌓이게 되고 인기 있는 지역, 수도권이라던가, 서울의 강남지역에는 매물을 찾아보기 힘들게 될 것입니다. 공급이 넘쳐 나는 지방도시는 가격이 떨어지게 될 것이고 공급이 부족한 서울의 중심지역, 강남지역 등은 가격이 강세를 보이게 될 것입니다. 이 결과 부동산의 빈익빈 부익부(貧益貧 富益富) 현상은 심화되게 됩니다.

수요자의 입장에서는 공급이 넘쳐서 가격이 떨어질 것으로 보이는 지방도시의 부동산은 자산가치가 없어 보이므로 관심을 보이지 않게 됩니다. 그 반면 기왕에 부동산을 장만할 바에는 향후 가격 상승이 기대되고, 그에 따라 자산가치도 높아질 것이 기대되는 서울의 중심지역, 강남권에 있는 부동산을 구입하려 할 것입니다. 수요가 몰리는 강남지역의 부동산 가격은 더욱 가파르게 오르게 되고, 수요가 없는 지방도시의 부동산은 더욱 가격이 약세를 보이게 될 것입니다.

이러한 현상은 삼척동자라 할지라도 부동산의 수요자와 공급자 입장에서 생각해 보면 바로 유추할 수 있습니다. 저도 이와 같은 전망을 연초에 내어 놓았습니다. (금요일 모닝커피 2022. 1. 7. 참조) 그런데 신기하게도 위정자들은 이런 지극히 상식적인 생각을 못하는 것인지, 그들만의 논리를 강변하면서 엉뚱한 정책을 내어 놓고는 부동산 가격이 진정될 것이라고 우깁니다. 아마도 전체적인 평균 가격은 경우에 따라 잠시 하향세를 보일 수도 있으나, 지역간 편차가 더욱 커지게 될 것은 불을 보듯 뻔합니다. 많은 사람들이 선호하는 곳은 가격이 많이 상승하고, 선호도가 떨어지는 곳의 부동산 가격은 크게 떨어질 것입니다. 그리고 무엇보다도 심각한 두 가지의 문제가 발생할 것입니다. 첫번째로는 거래의 실종입니다. 수요가 있는 곳에는 공급이 없고, 공급이 많은 곳에는 수요가 없어, 결국 거래는 확연히 줄어들게 됩니다. 제가 일찌기 사용하였던 표현대로 시장이 사라지게 될 것입니다. 수요와 공급이 만나야 거래가 이루어지고 시장이 형성됩니다. 그런데 수요가 있는 곳에는 공급이 없고 수요가 없는 곳에 공급이 넘치게 되면 시장 형성이 어렵게 됩니다. 그 결과 부동산 거래 건수는 눈에 띄게 줄어들고 말 것이며 이런 현상은 이미 일어나고 있습니다. (관련기사: 아파트 80%가 고점보다 낮은 값에‥서울 거래량은 1년만에 7분의 1_imbc.com_ 2021. 1. 24.)

두번째로는 우리나라의 부동산 시장은 예측 불가능한 시장이 되었다는 것입니다. 현정부의 부동산 정책 실패를 꼽는다면, 지난 4년여 동안 보여준 보유세, 거래세 등의 과도한 인상과, 다주택자에 대한 징벌적인 정책, 세입자를 보호하겠다며 내어 놓은 정책이 오히려 세입자의 상황을 더욱 어렵게 만드는 정책의 실패 등 여러 가지가 있으나. 그보다도 더 큰 잘못은 부동산 정책의 일관성에 대한 신뢰를 잃었다는 것입니다. 은퇴한 노인들이 기댈 수 있는 수입원으로 2 채의 주택을 보유하여 한 채에는 자신이 들어가 살고, 나머지 한 채를 세놓아 생활비를 마련하려는 일생의 은퇴 계획이 뿌리째 흔들려 망가지고 말았다는 것입니다. 이제는 부동산으로 말년의 수입을 장만하려는 은퇴 계획은 불가능하게 되었습니다. 설사 새로운 정부가 들어서서 이를 시정하여 놓는다 하더라도 언제 또 다시 현재의 정부와 기조를 같이 하는 정파가 정권을 잡고 부동산 정책을 흔들어 놓으려는지 알 수 없는 마당에 안정적인 장기 은퇴 재정계획은 꿈도 꿀 수 없게 만들어 놓았습니다. 5년 임기의 정권들이 손바닥 뒤집듯 정책을 바꾸게 되면 정책의 일관성은 찾아 볼 수 없게 됩니다.

부동산 시장이 앞으로 어떤 변화를 겪게 될 것인지 알 수 없고, 변화의 크기가 얼마나 클 것인지도 알 수 없습니다. 지난 4년간의 변화와 유사한 정책들이 혹시라도 다시 들어선다면 그 때에는 부동산 시장이 회생 불가능한 수준으로 망가지게 될 것입니다. 이런 상황에서는 국민들의 기본적인 생활에 필요한 의식주(衣食住) 가운데 하나인 주(住)를 해결하여야 할 시장이 사라집니다. 그런 상황이 발생하게 되면 부동산의 선택은 점점 더 보수적이고 안정 지향적이 되어 수도권, 서울, 강남 등 범위를 점점 좁혀가면서 가장 가격이 안정되거나 상승할 것이 예상되는 지역으로 수요는 더욱 쏠리게 될 것입니다. 그 반면 인기가 없는 지역의 부동산은 아무도 거들떠 보지 않게 됩니다. 그리고 그 결과는 너무나 뻔합니다. 빈익빈 부익부, 가격이 상승하는 지역은 천정부지로 가격이 뛸 것이고, 그럼에도 불구하고 매물은 귀해질 것입니다. 그 반면 인기 없는 지역의 부동산은 아무도 찾는 사람이 없어지면서 아무리 가격을 낮추어도 팔리지 않고 찾는 사람은 없이 매물만 쌓이게 될 것입니다.

부동산을 보유하고 있는 사람의 시각, 부동산을 매입하려는 사람의 시각에서 바라보면 너무나도 쉽사리 유추할 수 있는 이러한 현상을 위정자들만 알지 못하는지 엉뚱한 정책을 강제하려고만 합니다. 법으로, 또 정책으로 강제할 수 있는 것이 있고 그렇지 못한 것이 있습니다. 사람이 살아가는 데에 기본적으로 필요한 의식주를 통제한다는 것은 지극히 유의하여야 합니다. 게다가 많은 사람들의 재산 목록 1호에 해당하는 주택 문제에 있어서는 더욱 조심하여야 합니다. 섣불리 재산 가치가 떨어지거나, 상대적으로 다른 사람들의 재산 가치가 더 빨리, 더 크게 상승한다면 상대적인 박탈감을 느끼게 됩니다. 이런 현상이 일어나지 않도록 정책 입안 과정부터 주도면밀한 검토가 있어야 합니다. 불과 한 두 달 동안 공무원들의 탁상공론을 바탕으로 위정자들의 허무맹랑한 구호를 앞장 세워서는 부동산 정책이 길을 잃고 표류하게 됩니다. 지난 4년 동안 우리가 보아 온 것이 바로 그러합니다.

지금이라도 거래 비용을 모두 없애는 수준으로 거래세를 낮추고, 다주택자에 대한 징벌적인 보유세를 없애고, 재산세에 대한 누진세율을 없앤다면 부동산 시장은 다시 살아날 수 있습니다. 그리고 무엇보다도 더 중요한 것은 그러한 부동산 시장의 기조를 장기적으로 유지하여 주는 것입니다. 그렇게 함으로써 부동산 시장을 예측 가능한 시장으로 만들어서 많은 사람들이 자신의 인생 재무 계획을 세우면서 부동산과 관련된 계획을 안정적으로 세울 수 있도록 하여야 합니다. 은퇴자가 자신이 살 던 집 한 채의 가격이 오른다고 부담하기 어려운 보유세를 떠안게 되는 상황은 없도록 하여야 합니다. 또 나이 든 사람이 집 두 채를 보유하고 한 채에는 자신이 거주하고 다른 한 채에서 임대 수익을 올려 생활비로 사용하는 것이 가능하도록 만들어 주어야 합니다. 그렇게 하는 것이 부동산 시장을 안정시키는 지름길입니다. 그렇게 하면 불필요한 강제적인 규제를 하지 않더라도 안정적인 임대 공급이 이루어지게 될 것입니다. 시장에 수요와 공급이 충분하게 이루어지면 가격이 안정되고 작은 양의 수요나 공급의 변화에 시장 가격이 크게 출렁이는 일은 줄어듭니다.

오는 3월 대통령 선거에서 새로이 정권을 잡게 되는 위정자들이 부동산 시장의 어려움을 해결할 수 있는 빠른 길을 이해하고 실행하게 되기를 기대해 봅니다. 물론 가능성은 매우 낮아 보이기는 합니다만…

제 글을 읽고 계신 독자분들의 부동산 관련 전략은 (1) 나라 전체의 부동산 시장 안정을 위하여 나 하나쯤 희생한다는 마음으로 공급이 넘치고 수요가 거의 없는 지방 소도시의 인기 없는 부동산을 매입하는 애국심을 보일 수도 있습니다. 그 반면 (2) 똘똘한 한 채로 자산 가치를 지키며 주거환경이 좋은 지역에 거주하겠다는 마음으로 가장 인기 있고 가격도 크게 오르는 지역에 한 채를 장만하는 전략도 취할 수 있습니다. (1)과 (2) 가운데 어떤 전략을 선택할 것인지는 독자 여러분이 결정하셔야 합니다.