집 값은 명령으로 내려 가지 않는다 - 2026. 3. 13.

우리가 흔히 SNS라 부르는 요즈음 소셜 미디어 (social media)는 우리도 모르는 사이에 여러 가지 알고리즘을 발동하여 제가 평소에 즐겨 읽던 내용과 유사한 내용, 취향 등을 반영하여 유사한 읽을 거리를 제공하기도 합니다. 약 2 – 3 주 전쯤 문득 저의 소셜 미디어에 제가 전혀 모르는 사람의 글이 연결되었습니다. 무심코 링크를 따라 가서 글을 읽으면서 많은 부분에 공감하게 되었습니다. (Facebook 링크 참조) 이 소셜 미디어에 실린 이 분의 칼럼 가운데 제 눈길을 끈 것은 “집 값은 명령으로 내려 가지 않는다”라는 글이었습니다. 제가 상당히 공감하는 내용이었습니다. 그 내용을 전부 옮기지는 못하고 일부만 발췌하여 보았습니다.
<가격은 정책으로 결정되지 않는다>
나는 이전 칼럼에서도 강조했지만, 가격의 원리는 매우 단순하다.
사과 한 상자의 가격, 주식 가격, 그리고 주택 가격이 오르는 이유는 하나다.
수요에 비해 공급이 부족하기 때문이다. 이 기본 원리는 어떤 정책도 거스를 수 없다.
정부는 가격이 급등하거나 시장이 불안정해질 때 개입할 수 있다. 그리고 실제로 개입해야 할 때도 있다. 문제는 개입의 방향이다.
최근 정책 논의의 상당 부분은 수요 억제에 집중되어 있다. 대출 제한, 거래 제한, 세금 강화 등이다. 그러나 이는 가격의 원인을 제거하는 방식이 아니라 증상을 눌러놓는 방식이다. 압력솥의 증기를 막는 것과 비슷하다. 잠시 조용해질 수는 있지만 내부 압력은 더 커진다.
<공급이 먼저다>
가격 안정 정책의 출발점은 언제나 공급이어야 한다.
시장에 충분한 주택이 존재하면 가격은 자연스럽게 안정된다. 이는 이론이 아니라 역사적으로 반복 확인된 사실이다. 반대로 공급이 부족한 상태에서 수요만 억제하면 거래가 멈추고, 시장은 왜곡되며, 결국 더 큰 가격 불안으로 이어진다.
더 중요한 문제는 가치의 영역이다. 주택은 단순한 자산이 아니라 삶의 기반이다. 수요 억제 정책은 결과적으로 시민의 선택과 이동을 제한한다. 이는 단순한 경제 정책을 넘어 행복추구권의 제한이라는 문제로 이어질 수 있다.
물론 모든 수요가 바람직한 것은 아니다. 특정 지역이나 특정 계층으로 과도하게 몰리는 현상은 완화할 필요가 있다. 따라서 필요한 것은 수요 억제가 아니라 수요 분산 정책이다.
교통·교육·일자리 인프라를 확장해 사람들이 굳이 한곳에 몰리지 않도록 만드는 것이다.
<정부는 가격과 싸우지 말아야 한다>
시장은 인간이 만든 것이지만 동시에 자연현상과 유사하다. 억지로 누르면 다른 곳에서 튀어나온다.
주택가격 안정의 핵심은 가격을 낮추는 것이 아니라 부족을 해소하는 것이다.
정부는 가격과 싸우기보다 공급 부족과 싸워야 한다.
규제로 시장을 이기려 하기보다 구조를 바꿔야 한다.
50년 동안 주식시장을 지켜보며 얻은 교훈이 있다.
"시장을 이기는 정책은 없다."
"시장을 이해하는 정책만 있을 뿐이다."
주택 문제도 예외가 아니다.
 
전반적인 기조가 저의 주장과 상당히 일치합니다. 주택 문제는 정부가 겁주거나 어른다고 해결되는 문제가 아닙니다. 소위 “의식주”라고 불리는 사람이 살아 가능 데에 필요한 가장 기본적인 요소들 가운데 하나입니다. 의식주 가운데 하나인 “주” (住)의 문제는 윽박지른다고 수요가 줄어들지 않습니다. 사람이 살아가려면 반드시 필요한 것이 주택입니다. 사람이 있으면 주택에 대한 수요도 있게 마련입니다. 수요를 충족시킬 만한 공급이 받쳐주지 못하면 가격은 오릅니다. 주택 가격이 오르는 것을 막으려면 공급을 늘리면 됩니다. 소비자, 수요자가 원하는 공급을 늘리는 것이 주택 가격을 안정시키는 지름길입니다. 이 지름길을 애써 피하면서 다른 길 만을 고집한다면 결국 주택 문제는 해결하지 못합니다. 지난 여러 자칭 진보 정권에서 부동산 문제를 실패한 원인이 바로 이것입니다. 소비자를 겁주고 정부가 시장과 싸워 이기려 하는 우(遇)를 범하지 말고 소비자가 원하는 주택의 공급을 늘리는 것이 문제 해결의 지름길입니다. 이 길을 외면하지 말고 재개발이든, 재건축이든 소비자가 원하는 양만큼 공급을 늘리는 방안을 강구하여야 합니다.
저와 같은 생각을 하고 있는 분을 소셜 미디어를 통하여 발견한 것이 기뻤습니다. 기쁜 나머지 오늘 그 분의 허락도 받지 않고 그 분의 칼럼 일부를 인용하여 보았습니다.
그런데 최근에 또 다시 정부가 나서서 가격을 통제하겠다고 하는 뉴스를 접하였습니다. 정부가 유가의 최고가격제를 실행하겠다는 것입니다. (관련기사: 30년만에 석유 최고가격제… 정유 4사 현장조사 착수_chosun.com - 2026. 3. 10.) 정부가 나서서 가격을 통제하겠다는 것입니다. 정유사들이 가격을 담합하는 행위는 정부가 나서서 제지하는 것이 옳습니다. 그러나 가격을 통제하여 최고가격을 시행하겠다는 발상은 매우 위험합니다. 시장의 가장 기본적인 진리 가운데 하나가 ‘가격을 통제하면 암시장이 생긴다’는 것입니다. 정부가 가격을 통제하면 정부 가격과 암시장 가격의 이중 가격 구조가 생겨나게 됩니다. 수요와 공급의 자연스러운 균형을 방해하고 가격을 강제로 통제하는 것은 얼핏 보면 효과적인 시장 통제로 보이나 이는 시장을 망치는 지름길입니다. 가격을 통제하기 보다는 정부가 수요와 공급의 균형을 맞추는 방법을 강구하여 가격을 안정하도록 하여야 할 것입니다. 그러한 노력이나 방안을 강구하지 않고 가격을 통제하려는 의도가 실망스럽기만 합니다.
우리나라에도 경제와 시장에 대하여 제대로 이해하고 시장 친화적인 경제 정책을 펼치는 정부가 들어서게 되기를 고대합니다.