2015년 주택 경기- 2015. 1. 16.

저는 지난 월요일 (1월 12일) 저녁 비행기로 서울을 떠나 이 곳 미국의 캘리포니아에 있는 대너 포인트(Dana Point)라는 곳에 와 있습니다. 제가 1 년 전에 와서 약 한 달 가까이 머물다가 돌아간 곳입니다. 이번에는 한 달 반 동안 머무를 예정으로 이 곳에 왔습니다. 저와 제 아내 그리고 다섯 살짜리 제 손자, 이렇게 세 사람이 왔습니다. 이 곳은 날씨가 온화하고 해변 풍광이 아름다운 곳입니다. 추운 겨울을 피해서 지내기에는 아주좋은 곳입니다.

 

이 곳에 도착하여 TV 뉴스를 보면서 부러운 마음이 생겨 납니다. 최근 보도에 따르면미국의 경기는 조금씩 살아나고 있고 그 바닥에는 주택 경기가 살아나고 있다는 것입니다. (관련기사: cnbc_1/13/2015_foreclosures down) CNBC의 보도에 따르면 지난 해11월의 주택저당 압류 건수는 4만 1천 건이며 이는 1년 전인 2013년 11월의 4만 6천건에 비하여 현저히 줄어든 것이라고 합니다. 주택금융위기가 최고조에 달하였던2010년 9월에 비하면 64퍼센트가 줄어 들었다는 것입니다. 금융위기 이전의 매월 주택저당 압류 건수가 평균 2만 1천 건이었던 것에는 아직 미치지 못하지만, 처음 주택금융위기가 시작되던 2007년의 수준까지는 떨어졌다는 것입니다.

아직 확신하기에는 이른 감이 있지만 조금씩이나마 주택경기가 살아나고 있고, 이에따른 주택금융위기도 안정되어 가고 있습니다. 이를 바탕으로 미국의 전반적인 경기가살아날 것으로 기대하고 있습니다. 최근의 경제 분석에 따르면 주택경기가 살아나는것과 지속되는 유가의 하락이 경게를 살릴 것으로 기대하고 있습니다. 유가 하락도 경제 전반적으로 보면 부정적인 효과보다는 긍정적인 효과가 더 클 것으로 기대하는 분위기입니다. 정유 관련 업계에는 분명히 좋지 않은 영향을 미칠 것이지만, 일반 소비자의 물가와 산업 전반에 미치는 원가 절감 효과가 긍정적으로 작용할 것이라는 분석이 지배적입니다.

우리나라에서도 최근 몇 가지 입법 조치로 인한 주택경기 부양이 효과를 발휘할 것이라는 보도가 있습니다. (관련기사:한국경제_2015.1.15. 부동산 3법) 그런데 이러한 입법 조치를 보면서 조금은 답답한 마음을 금할 수가 없습니다. 이번의 조치는 분양가 상한제, 부동산 개발에 따른 초과 이익 환수제, 재건축에 따른 분양 가구수의 제한 등의실행을 유보한다는 것입니다. 어찌 보면 궁극적으로는 분양가격의 상한제를 도입할 것이고 부동산 개발에 따른 초과 이익도 환수할 것이라는 것입니다. 다만 당분간 그러한제도의 실행을 유보하는 것에 불과합니다.

이러한 제도들은 다분히 사회주의적인 것으로 자본주의의 기본적인 가치관과는 많은차이를 보이는 것입니다. 그뿐 아니라 현실적으로 많은 문제점을 쉽게 예측할 수 있는조치들입니다.

예를 들어 주택 분양가의 상한을 정한다는 것은 그 발상부터가 매우 비현실적입니다.주택 분양가의 상한선을 정하여 놓으면 가장 먼저 공급 주택의 품질이 하향 평준화 될것입니다. 가격의 상한에 묶이게 되면 주택 공급업자는 품질을 높이려는 노력을 하지않을 것입니다. 품질을 높이려면 그에 따른 비용이 증가하게 되고, 비용이 증가한 만큼가격을 더 올려야 할 것인데 가격이 상한선에 묶이게 되면 이러한 시도를 처음부터 하지 않을 것입니다.

또한 경제원론의 ABC 가운데 하나가 가격을 통제하면 암시장(暗市場)이 생긴다는 것입니다. 가격의 상한선이 주어지면 주택 분양업자들은 이를 피하여 갈 수 있는 방법을어떻게든 생각해 낼 것입니다. 결국 정상적인 가격이 아닌 암시장 가격이 형성되는 것을 막을 수 없게 됩니다. 그렇게 되면 정상적인 주택시장에서는 거래가 이루어지지 않고 암시장에서 정상적인 주택시장보다 더 높은 가격에 거래가 이루어질 가능성이 큽니다.

초과이익 환수제는 더 큰 문제점을 가지고 있습니다. 이익이란 모름지기 손실이 발생할 리스크를 부담하고 기업이 사업을 벌여 성공한 대가입니다. 그런데 이러한 이익을정부가 정한 잣대로 일정 수준이 초과하는 부분을 환수해 간다면 어느 누구도 사업을하려 하지 않을 것입니다. 만에 하나 손실이 발생하였을 때에 손실을 정부에서 보전해주지는 않으면서 이익을 많이 취하는 것을 환수해 간다는 것은 자본주의 경제에서는있어서는 안 되는 논리입니다. 정부의 잣대로 보아서 과도한 이익을 취하는 기업이 있다면 이는 정부가 사업 환경을 잘 못 조성한 결과입니다. 잘 못 조성된 사업 환경에서유발되는 수요와 공급의 불균형 때문에 많은 이익을 창출할 수 있게 된 것입니다. 이러한 환경을 시정하도록 노력하는 것이 정상적인 정책 방향일 것입니다. 강제로 초과 이익을 환수하겠다고 으름장을 놓는 것은 자유민주주의, 자본 경제에서는 전혀 어울리지않는 조치입니다. 더군다나 초과 이익이라는 개념 자체를 정부의 시각에서 정하는 것은 어불성설입니다. 각 기업마다, 산업마다, 시기에 따라 자본 수익률이 모두 다를 수밖에 없습니다. 현대 경제의 환경 속에서 각 기업의 개성과 처한 상황이 다르다는 것을인정해 주고 스스로 성공적인 사업을 영위해 나갈 수 있도록 하여야 합니다.

미국의 주택 시장에서는 주택금융을 감당하지 못하여 주택을 압류 당하는 건수가 줄어드는 것에 고무되었습니다. 우리나라의 주택 시장은 국회에서 주택 관련법의 시행을유예하였다는 것에 가느다란 희망을 엿보고 있습니다.

2015년 새해 벽두에 미국과 한국의 주택 시장에서 경기를 살려 나갈 불씨를 볼 수 있다는 것이 고무적입니다. 비록 작지만 그 불씨가 꺼지지 않기를 바랍니다. 그러면서도 미국의 불씨와 우리나라의 불씨가 서로 너무나 다른 배경을 가지고 있음에 가슴이 조금은 먹먹해집니다.

한 나라가 단순히 경찰 국가가 되어서 범죄 행위만을 감시하고 처벌할 뿐 아무런 제재나 규제를 하지 말아야 한다는 것은 결코 아닙니다. 그러나 합리적이지 못한 조치와 생각들이 근본적인 법과 제도를 구성하고 있다면 이는 장기적인 경제의 전망이 매우 불안하고 불투명할 수 밖에 없습니다.

금년에는 우리나라뿐 아니라 전세계 곳곳에서 경기가 살아나고 많은 사람들이 얼굴에밝은 웃음을 띠게 되기를 바랍니다.

감사합니다.