2017년 부동산 전망- 2017. 1. 20.

지난 화요일 아침 언론에 공개된 기사 가운데 주목할 만한 제목의 기사가 있었습니다. “부동산 증여, 작년 27만건 사상최대” 라는 기사입니다. (관련기사: yonhapnews.co.kr/2017/1/16_부동산 증여)

기사를 보면 지난 해에 있었던 부동산 거래는 그 전 해보다 줄어들었으나 증여는 오히려 더 늘어나서 사상 최대 건수를 기록하였다는 것입니다. 기사 내용을 일부 정리해 보면;

지난해 주택·토지·상가 등 전체 부동산 거래 건수는 304만9천503건으로 2015년(314만513건)보다 2.9% 감소했다. 그러나 증여건수는 지난 2015년의 25만1천323건에 비해 7.2% 증가했다. 주택의 증여는 총 8만957건으로 전년 대비 10.7% 증가했다.

저금리가 장기화하면서 매월 고정 수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산의 인기가 높아졌다는 방증이다.

사전 증여를 할 때 상속세와 동일한 세율의 증여세를 내게 되지만 10년 뒤 대체로 부동산 가격이 오른다고 보면 10년 전 가격으로 세금을 납부하는 것이어서 설사 10년을 못 채우고 부모가 사망해 상속 재산에 포함되더라도 증여 시 금액을 새로운 취득가액으로 보기 때문에 상속세를 줄일 수 있다

이 기사의 행간을 읽어 보면 몇 가지 예측을 전제로 하고 있음을 알 수 있습니다. 그 전제들을 열거해 보면;

1. 적어도 10년 후에는 부동산 가격이 현재 가격보다 상승할 것임.

2. 당분간은- 적어도 2017년에는 이자율이 크게 상승하지 않을 것임.

3. 부동산 임대 소득이 이자 소득을 상회할 것임

이러한 전제를 바탕으로 부동산 가격이 오르기 전에 미리 자녀들에게 증여를 하고, 증여한 재산은 후에 상속 재산에서 제외되므로 누진세율을 적용하는 증여세와 상속세 계산에서 조금이라도 낮은 세율을 적용하도록 한다는 것입니다. 그리고 부동산에서 발생하는 소득으로 이자 비용이나 기회 비용을 충분히 감당하고도 남을 것이라는 설명입니다.

이러한 세태를 공식적으로 확인이라도 하여 주는 듯한 기사가 불과 며칠 전, 지난 주 금요일에 있었습니다. 이주열 한국은행 총재의 부동산 전망 기사입니다. (관련기사: joins.com/2017/1/13_집값 급속한 조정 없을 것)

이 기사의 내용은 (1) 금년도 경제 성장 전망치를 2.5%로 하향 조정하였다, (2) 당분간은 국내 금리를 인상할 여건이 아니라고 전망한다 – 이 두 가지를 이야기한 것입니다. 그런데 이 기사에서 주목한 이주열 총재의 언급은;

주택 경기와 건설 경기가 최근 수년간 좋았던 것에 비해 둔화하겠지만 건설 경기와 집값의 급속한 조정은 없을 것. 집값과 금융자산 버블(거품) 상황이라고 보긴 어렵지 않나 판단한다.

위의 내용은 이주열 총재의 입장에서는 경제 상황에 대한 부연 설명이었으나 이 기사는 오히려 집값의 버블 상황을 부인하는 것에 더 초점을 맞추고 있습니다. 중앙은행의 총재가 언급한 내용이니 신뢰할 수 있는 사실입니다. 저의 판단으로도 일반 사람들이 염려하는 집 값의 폭락이나 부동산 버블 붕괴의 가능성은 매우 낮은 것으로 보입니다. 이주열 총재 입장에서는 이러한 사실을 이야기하고 싶었을 것입니다. 현재의 상황이 부동산 버블을 걱정하고 부동산 가격이 붕괴할 가능성은 없어 보인다는 메시지를 전달한 것입니다.

이러한 전망은 중앙은행 총재의 메시지나 부동산 증여 건수에 대한 기사가 나오기 전에도 이미 부동산 관련 전문가들에 의하여 언급된 바 있습니다. (관련기사: hankyung.com/2017/1/4_2017년 주택시장) 일부 지역에 미분양 매물이 쌓여 있기는 하지만 주거 여건이 좋은 지역의 주택은 선별적으로 가격이 상승할 것이라는 전망입니다. 기사 내용을 일부 살펴 보면;

이와 같은 어두운 전망에도 불구하고 부동산 시장은 새로운 기회의 국면을 맞이할 것으로 보인다. 과거의 경험으로 볼 때, 전반적인 부동산 시장이 침체국면에 이를 때 부동산 시장의 지역별 유형별 차별화는 심화됐음을 알 수 있다. 이웃나라인 일본의 경우만 보더라도 재고주택을 기준으로 전국적으로 빈집이 전체의 13%를 넘지만 매년 90만가구에 가까운 새로운 집들이 지어지며 모두 시장에서 소화되고 있다. 즉 시장에서 문제가 되는 것은 전체적인 공급량과 수요량이 아니라 수요에 부응하는 질 높은 주택이 공급되고 있느냐 하는 것이다

이 기사를 쓴 사람은 일본의 예를 지적하고 있습니다. 일본에서는 전국적으로 13%가 넘는 빈 집이 있지만 매년 90만 가구의 새로운 집들이 지어지고 있으며 이들은 모두 시장에서 잘 팔려 나가고 있다는 것입니다. 이 점에 대하여서는 저의 생각도 같습니다.

우리나라의 부동산 시장은 여러 가지 면에서 독특합니다. 전체 가구 수에서 아파트가 차지하는 비중이 거의 50%에 육박합니다. (2014년 통계- 주택 9,073,324채, 50.41%, 아파트 8,925,959채, 49.59%. 출처: kosis.kr 국가통계포털) 세계적으로 보기 드문 높은 아파트의 비중입니다. 이는 주문 제작된 단독 주택보다 대량으로 기성화된 상품으로서의 아파트가 많다는 것입니다. 주택에 비하여 아파트는 시장 가격이 거의 정가(定價)와 같이 움직입니다. 같은 지역, 같은 단지, 같은 넓이, 같은 층의 조건을 갖춘 아파트가 여럿 있어 비교가 쉽습니다. 그리고 이러한 아파트 단지는 어느 지역, 어떤 크기, 어느 건설사가 지은 아파트이냐에 따라 시장에서 받아들이는 가치가 달라집니다.

위의 기사도 바로 그런 면을 지적한 것으로 보입니다. 전반적인 부동산 시장에서 평균치 가격은 하락하는 추세를 보인다고 하더라도 인기 있는 지역, 인기 있는 크기(평형)의 잘 지어진 아파트는 가격이 상승할 것으로 예측합니다.

또 한 가지 주목할 만한 포인트는 재건축입니다. 위치는 좋으나 오래 된 아파트 단지는 앞으로 재건축이라는 과정을 거쳐 가치를 한껏 높일 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 지금도 미분양으로 남아 있는 지역의 주택들과는 가치의 격차가 점점 더 커질 것을 쉽게 예측할 수 있습니다. 크기도 그렇습니다. 지금부터 30~40년 전에 지어진 아파트는 20평, 30평대의 아파트가 주종이었습니다. 그리고 40평이 넘으면 대형으로 취급 받았습니다. 그러나 이제는 30평~40 평 정도의 크기가 주력이고, 조금 큰 평형은 50~60 평대로 갑니다. 그리고 반대로 한 때 유행하던 초대형 아파트인 70~80 평, 또는 100평에 달하는 아파트는 앞으로는 공급이 크게 늘어나지 않을 것으로 보입니다. 수요가 한정 되어 있다고 보기 때문입니다. 그러나 다른 관점으로 보면 초대형 아파트가 더 이상 공급되지 않는다면 오히려 대형 아파트의 희소성으로 인하여 가격이 상승할 수도 있습니다. 마찬가지 이유로 20평 대의 소형 아파트도 공급이 과거보다 줄면서 희소 가치로 인하여 가격이 상승할 것이라는 데에는 의문의 여지가 없습니다.

부동산 시장이 과거와 같이 활황이 될 것으로 전망하는 전문가는 없습니다. 그렇지만 부동산 가격이 조금씩, 꾸준히 오를 것이라는 것은 많은 사람들이 공감하는 2017년 부동산 시장 전망입니다. 한 가지 유의하여야 할 점은 지역에 따라 가격 변화의 폭이 크게 차이가 날 수 있다는 것입니다.