2019년 부동산 시장 전망- 2019. 1. 4.

2019년이 밝았습니다.

새해가 되면 모든 사람이 다 새해의 새로운 희망을 새기면서 새로운 다짐을 하기도 하고, 새로운 기대감에 부풀기도 합니다. 그런데 금년의 새해는 지나간 많은 새해와는 조금 다른 느낌으로 다가 오는 것을 부인할 수 없습니다. 새해가 되면서 바뀌는 여러 가지 규정과 제약들이 경제 상황을 어둡게 만들고 있습니다. 경제 성장이 미쳐 쫓아가지 못하게 빠른 속도로 치솟은 최저임금도 그렇고, 주간 근로 시간의 제약, 비정규직 고용을 죄악시 하는 분위기, 급등하는 부동산 보유세 등은 모두다 경제에 무거운 짐이 될 것이 불을 보듯 훤합니다.

부동산도 많은 사람들이 눈 여겨 보는 것 가운데 하나입니다. 여러 어려움 가운데 부동산에 쏟아지는 각종 규제와 제약은 매우 걱정스럽기만 합니다. 부동산은 경제활동에서 매우 중요한 자원이며, 모든 경제활동에서 상당한 비중을 차지하는 비용의 요소입니다.

부동산을 보유하면 일단 매입단계에 거래 비용과 함께 취득세, 등록세 등의 비용을 부담하여야 합니다. 그리고 보유세를 내야 하고, 부동산 매입에 투입된 투자금의 기회 비용을 부담하게 됩니다. 부동산 매입을 위하여 자금을 빌렸을 경우에는 기회 비용이 아니라 실제 이자 비용이 발생하게 됩니다. 그리고 부동산을 매각하게 되면 매매 차익에 대하여 양도소득세를 부담하게 됩니다.

이와 같이 부동산은 매입, 보유, 처분의 전과정을 거쳐 상당한 비용을 부담하게 됩니다. 부동산 보유의 목적이 제품 생산이건, 또는 상품 판매이건, 주거의 목적이건, 임대 사업이 목적이건 많은 비용의 부담을 각오하고 부동산 매입을 하는 것입니다.

그런데 여러 언론보도나 인터넷을 통하여 전해지는 2019년의 부동산 전망을 보면 한결 같이 어두운 이야기만을 나열하고 있습니다. (관련기사: mk.co.kr_2018/12/30_서울집값도 내년엔 약세) 현정부의 부동산 정책을 보면 한 마디로 부동산 보유 자체를 죄악시하는 듯 합니다. 집 한 채 가지고 있는 고령의 은퇴자들에게 부동산 보유세가 느닷없이 뛰는 것은 엄청난 충격이 됩니다. (관련기사: mk.co.kr_2018/12/27_공시가 날벼락)

그 뿐 아니라 우리나라 부동산 시장의 특수성으로 인하여 현정부의 부동산 정책은 전국민에게 고통을 안겨주게 될 가능성이 매우 높습니다. 우리나라의 부동산 시장은 다른 나라와는 달리 특이하게도 주거시장의 비중이 매우 큽니다. 그리고 주거용 부동산에서 아파트가 차지하는 비중이 60%에 이릅니다. (관련기사: yeongnam.com_2018/12/27_아파트 비중 60.6%) 이는 1970년 후반 이후 부동산 붐이 일면서 아파트 건설이 급물살을 타면서 발생한 현상이기도 합니다. 그런데 아파트가 주거용 부동산으로 더 인기를 끌게 된 것은 아파트는 주택보다 매매가 용이하다는 것도 한 몫 하였습니다. 일반 주택은 가격을 산정하는 데에 고려하여야 할 요소가 많습니다. 위치, 땅 모양. 집이 향하는 방향, 건축 자재, 구조, 크디 등등 모든 요소를 고려하여야 합니다. 그리고 비교 가능한 주택이 주변에 그리 많지 않습니다. 그런데 아파트는 같은 재질로, 같은 위치에, 같은 구조, 같은 크기로 상당히 많은 물량이 공급되어 주변에 가격을 비교할 만한 집들이 많습니다. 따라서 어느 정도 가격이 형성되면 그 가격이 거의 정찰제 가격과 같은 역할을 합니다. 따라서 이러한 가격을 기준으로 거래가 쉽게 이루어지고, 거래량도 많아질 수 있었습니다.

이러한 우리나라 주택시장의 특성을 극단적으로 보여주는 곳이 서울의 한 복판에 있는 여의도입니다. 여의도에는 인구가 약 3만명 정도가 됩니다. 그런데 여의도 안에는 주거용 부동산으로는 일반 주택은 단 한 채도 없고 100% 아파트만 있습니다. 수 년 전까지 여의도에 단 한 채의 주거용 주택이 있었습니다. 국회의장 공관이었습니다. 그런데 국회의장 공관을 한남동으로 이전한 이후에는 여의도에는 주거용 단독주택이 단 한 채도 남지 않고 없어지고 말았습니다.

부동산 시장은 전체 경제에 미치는 영향이 매우 큽니다. 건설 경기가 살아나면 전반적인 경제도 살아납니다. 그리고 건설 경기에 영향을 주는 요소는 매우 복잡합니다. 지금의 우리나라와 같이 정부가 각종 직접 규재를 하는 경우나 세금을 중과하는 경우는 말할 것도 없고, 금리의 움직임이나 인구증가율 등에도 영향을 받게 됩니다. 여러 가지 요소들의 영향이 복합적으로 반영되어 부동산 경기가 살아나면 경제는 전반적으로 좋아지고 활기가 넘치게 됩니다. 1970년대 말부터 1980년대, 1990년대까지 이어진 우리나라 부동산 경기의 활황을 되돌아 보면 부동산 경기의 효과로 인한 경제의 활기는 쉽게 떠올릴 수 있습니다. 그런데 지금의 우리나라 정부가 펼치는 전방위적인 부동산 규제 앞에서는 부동산 경기가 살아날 수가 없을 듯이 보입니다.

그런데 좀 더 주목하여야 할 대목이 있습니다. 부동산, 그 가운데에서도 특별히 주거용 부동산은 인간이 살아가는 데에 있어서 없어서는 안 될 의식주(衣食住) 가운데 하나인 주(住)입니다. 즉, 없어서는 안 될 요소이기에 제 아무리 정부가 짓밟고 억누른다 하더라도 주거용 부동산은 반드시 살아남아야 합니다. 그리고 우리 생활에 꼭 필요한 것이기에 누르려고 하여도 눌리지 않을 것입니다.

그렇다면 2019년의 부동산 시장은 어떠할 것인지 예측하는 것은 그리 어렵지 않을 것입니다. 현정부는 부동산 정책을 통하여 부동산 시장을 억누르려 할 것이고, 시장은 틈새를 노려 어떻게든 살아 남으려 할 것입니다. 부동산 시장이 꿈틀거리면 정부는 다시 더욱 강한 규제와 압박을 가할 것이고, 부동산 시장은 또 다른 틈새를 노리고 부상하려 할 것입니다. 이러한 숨바꼭질과 오르내림 속에서 결국은 정부가 시장을 이기지는 못하고 시장이 정부를 이기게 될 것입니다.

쉽사리 예상되는 부동산 시장의 추세는 몇 가지 특징을 보일 것입니다.

주거용 부동산은 젊은 시기에는 크기가 작은 것으로 시작하여 자녀를 키우면서 점점 큰 집으로 옮겨 가다가 노년에 자녀들을 모두 출가시킨 다음 다시 작은 크기의 주택으로 옮기는 것이 정상입니다. 그런데 우리나라와 같이 거래 비용, 취득세, 등록세 등 매입 비용이 많이 들고, 양도세를 중과하여 부동산 처분에 따른 비용 손실이 부담스럽게 되면 주거용 부동산은 소형에서 중형, 대형으로 키워가는 데에 따른 비용 부담이 너무 커집니다. 이에 따라 아예 처음부터 대형 주택을 보유하고 방을 하나 혹은 두 개 세를 준다던가 하는 방법을 취하게 될 것입니다. 어떤 형태든 주거용 부동산을 매입할 때에는 20~30년간 보유할 요량으로 대형 주택을 구입하여 장기 보유하는 전략을 세울 것입니다.

그리고 또 한 가지는 소위 ‘똘똘한 한 채’의 전략입니다. 지난 해에 금요일 모닝커피에서 전망하였던 2018년의 부동산 시장에서 이야기하였던 대목이 생각납니다. (금요일 모닝커피 2018. 2. 2. 참조)

사회 정의를 위하여서, 또 정부의 정책에 발 맞추기 위하여서는 지방 도시, 또는 서울의 위성 도시에 미분양 아파트를 주거용으로 한 채만 매입하는 것이 가장 취지에 적합할 것입니다. 그러나 경제 논리에 충실하여, 자산 가치를 지켜 나가고, 양극화 하는 경제 주체의 계층에서 하락하는 것을 피하려면 가장 인기 있는 지역의 규모가 큰 아파트를 매입하여 보유하는 것이 올바른 선택이 될 수 있습니다. 제가 쓰는 글이 정부 정책의 홍보를 목적으로 하는 것도 아니고, 사회 정의를 실현하기 위한 계몽을 목표로 하는 것도 아닙니다. 제 글을 읽는 독자분들의 경제적인 안목과 자산 가치를 지켜나가는 것에 초점을 두고 있습니다. 그러다 보니 사회 정의에 앞장 설 것을 권해 드리지 지 못하는 점을 헤아려 주시기 바랍니다. 오히려 이기적인 마음으로 똘똘한, 그리고 큼지막한 부동산을 보유하고 꼭 지키고 있어야 한다는 충고를 할 수 밖에 없습니다

지난 해에 제가 드렸던 충고의 말씀은 아직도 유효합니다.