2020 부동산 시장 전망- 2020. 1. 3.

매년 연초가 되면 제 나름대로 시장에 대한 전망을 내놓곤 하였습니다. 자본시장에 관한 예측도 하였었고 부동산 시장에 관한 이야기도 하였습니다. (금요일 모닝커피 2019. 1. 4. 참조) 지난 해의 부동산 시장 전망은 그 전 해인 2018년과 크게 달라지지 않았고, 소위 ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 부동산 가격 상승을 예측하였습니다.

그런데 불행하게도 금년의 부동산 시장 전망도 지난 해와 크게 달라지지 않을 것입니다. 그저 미세한 부분에서의 차이가 예견될 따름입니다. 이러한 예측을 가능하게 만들어 주는 국토교통부 장관의 신년사가 있었습니다. (관련기사:  kmib.co.kr_2019/12/21_주거정책 시장 룰에 맡겨선 안 되) 언론에 보도된 기사를 살펴 보면 신년사에는 다음과 같은 내용이 있습니다

 

올해 우리는 저성장, 인구감소시대를 맞아 지역별 거점을 육성해 경제 활력을 되살리고, 산업 전반의 지속적인 혁신을 통해 성장 동력을 확충해야 합니다. 안전하고 편리한 생활환경을 조성해 따뜻한 포용사회를 만들고, 공정한 국토교통 시장 질서를 확립해 차별과 격차를 없애야 합니다.

혁신만큼 중요한 것이 공정입니다. 특히, 인간의 존엄과 직접 관련된 주거와 관련된 정책은 시장 경제의 룰에 맡겨두어서는 안 됩니다. 부동산 시장의 질서를 확립하기 위해 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙을 더욱 공고히 해야 할 것입니다.

 

이 내용을 보는 순간 금년의 부동산 시장은 과거보다 더 심한 양극화 현상을 보일 것이라는 예측을 쉽게 할 수 있었습니다. 장관의 신년사는 치밀한 내용의 고심보다는 미사여구(美辭麗句)를 어떻게 나열한 것인지를 더 많이 고민한 듯이 보입니다. 이러한 신년사를 바탕으로 어떤 방향의 정책을 펼칠 것인지 가늠하는 것이 쉽사리 가능하기도 합니다. 그 반면 구체적으로 무엇을 어찌할 것인지 방법은 가늠하기 쉽지 않습니다. 기사의 제목에서도 언급하였듯이 국토교통부는 시장 원리에 순응하기 보다는 시장의 흐름을 바꾸어 놓으려 시도할 것으로 보입니다. 다만 어떤 구체적인 방법으로 대응할 것인지는 미리 가늠하기 쉽지 않습니다.

시장이란 시장 참여자들이 상식적으로 생각하는 대로 움직이게 됩니다. 가격이 오를 것이 예상되면 매입하고, 가격이 떨어질 것이 예상되면 팝니다. 많은 사람들이 사려고 하는 것은 매입을 원하는 사람이 많아지는 이유가 있습니다. 그리고 매입자가 없는 것 또한 다 이유가 있습니다. 지금의 부동산 시장 상황은 서울, 그 가운데서도 강남지역을 최우선으로 선호합니다. 그리고 차선으로 서울 시내, 그 다음으로 서울 근교 등으로 수요의 우선 순위가 작용하는 것을 부인할 수 없습니다. 그러기에 정부의 부동산 정책도 강남 등 수요자가 선호하는 지역부터 가장 강력한 규제의 대상이 되도록 합니다. 지난 해에도 정부의 강력한 부동산 가격 상승 억제 정책은 소위 투기지역이라고 지정된 곳을 중심으로 정부의 방식으로 강력한 규제를 거듭하였고, 투기지역으로 맨 먼저 손꼽히는 곳은 단연 서울의 강남지역이었습니다. 공시가격 인상과 종합부동산세 증세는 복합적으로 상승효과를 보였습니다. 그럼에도 불구하고 강남지역은 부동산 가격을 선도하고 동시에 가장 먼저, 가장 많이 상승한 곳 가운데 한나로 꼽히고 있습니다. 금년에도 정부가 유사한 방법으로 시장을 옥죄이겠지만 그 효과는 정부의 기대와는 달리 가격의 양극화를 더욱 심화 시킬 가능성이 큽니다.

정부가 공시가격을 올리게 되면 시장에서도 똑같이 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 정부의 공시가격 인상이 심리적으로 가격 상승에 동조하게 만들게 되는 것입니다. 그리고 종합부동산세 등 보유세가 상승하면 부동산 소유자는 자신의 부동산 보유에 따른 비용이 상승한 것으로 인식하여 후에 부동산을 매각할 때에 이를 보상 받으려 합니다. 이러한 현상으로 인하여 전셋값이 오르고 월세가 급격히 상승하는 현상이 발생합니다.

또한 정부의 각종 규제는 부동산 시장에 공급을 축소하게 만듭니다. 그리고 수요는 대체로 방임합니다. 그에 따라 강남 등 원매자(願買者)가 선호하는 지역의 가격은 보다 급격하게 상승하게 됩니다. 그리고 부동산 거래세, 양도 소득세 및 거래 비용 등이 높은 현실에서는 거래가 현격히 줄게 되고 평생에 한번 혹은 두 번 밖에 부동산을 매입하지 못할 것이라는 선입관에 모든 사람들이 가장 선호하고 향후 가격도 많이 오를 지역의 부동산을 매입하게 됩니다. 그런가 하면 반사적으로 선호되지 않는 소위 그 외의 지역은 부동산 가격이 하락할 수 밖에 없습니다. 주택의 소비자인 원매자 선호하는 지역은 가격이 급등하고 그렇지 않은 지역에서는 미분양 사태가 일어나는 등 가격이 하락할 것이 예상됩니다. 이렇게 지역에 따른 가격 급등과 하락이 맞물리면서 전국의 집값 평균은 오히려 안정된 것으로 보이는 착시 현상이 일어날 수 있습니다. 그렇지만 그 내용은 급격한 가격 상승과 다른 한 편의 가격 하락이라는 매우 불안정한 상황의 결과에 불과한 것입니다. 정부는 가격이 상승하면 추가 규제를 하겠다고 엄포를 놓습니다. 추가 규제가 예상되는 지역으로 발표되면 향후 가격 상승이 유망한 지역을 정부가 고시하는 효과가 발생하여 더욱 가격이 상승할 가능성도 있습니다.

의식주는 인간의 삶의 가장 기초 수요인 동시이며 그 가운데 하나가 주(住), 즉 부동산입니다. 그리고 개인들에게 부동산은 재산 형성에서 가장 큰 비중을 차지합니다. 정부는 부동산 가격이 안정될 것이니 부동산 매입을 자제하라고 강변해 왔지만 그 결과는 전에 볼 수 없던 부동산 가격의 급등이었습니다. 경제와 경영 교과서에도 나온 내용 가운데 인플레이션에 대처하고 극복하는 방법으로 부동산을 보유하는 것을 추천하고 있습니다. 이미 오랜 기간 연구를 거쳐 증명된 부동산 보유로 인플레이션을 극복한다는 사실을 정부가 뒤집기에는 역부족일 것입니다. 게다가 정부의 부동산 정책은 순리(順理)를 거스르는 경우가 대부분이어서 제대로 작동하지 못하게 됩니다. 예를 들어 분양가 상한제의 경우 일정한 지역 안에서 비슷한 크기와 조건의 부동산 가운데 새로 지어서 분양하는 것을 기존의 부동산보다 낮은 가격으로 책정할 것을 전제로 합니다. 그런데 비슷한 조건의 일정 구역 안에 있는 부동산 가운데 새로 지은 집이 헌 집보다 싸게 거래되는 것은 결코 정상이 아닙니다. 이런 제도를 강행하려는 것은 시장의 순리를 거스르는 것으로 많은 부작용을 우발하게 될 것이고 결국은 효과를 발휘하지 못하게 되고 말 것입니다. 시장은 정부의 규제보다 영리합니다. 불합리한 규제는 시장이 더 정확히 대응하여 무력화 할 것입니다. 시장을 이기려고 하는 정부의 규제는 많은 비용 부담을 대가로 치르면서 결국은 시장에게 지고 말게 됩니다.

아마도 정부는 주택 보급률이 이미 100%를 넘었다는 것에 주목하고 있는 듯 합니다. 그런데 주택 보급률은 소비자가 원치 않는 곳에 제 아무리 많은 주택이 공급되어도 주택 공급의 역할을 제대로 하지 못한다는 것을 간과하여서는 안 됩니다. 또 한 가지 주택보급률은 경기 변동에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 경기가 나쁘면 전체 가구 숫자 감소합니다. 예를 들어 출가한 딸이나 독립한 아들이 경제적인 어려움을 극복할 방편으로 부모님의 집과 합치게 되면 가구 숫자는 줄어듭니다. 경기가 좋아져서 같이 살던 룸 메이트들이 흩어져서 각자 단독 세대를 구성하면 가구 숫자는 늘어나게 됩니다. (금요일 모닝커피 2014. 10. 31. 참조)게다가 주택 보급률의 통계는 작성 시기와 발표 시기의 랙(lag- 지연)이 지금의 주택 정책과 같이 단기간에 급격한 충격을 주는 데에 사용하기에는 적절치 않습니다. 주택 보급률은 장기적인 주택 수급에 참고로 하는 것으로 사용하는 것이 바람직합니다. 주택 보급률이 100%를 초과하여서 더 이상 주택에 대한 수요가 없을 것으로 판단하는 것은 무리입니다.

이런 사정들을 종합하여 보면 2020년도 또 한 번의 주택시장 양분화가 일어날 것으로 보입니다. 결국 ‘똘똘한 한 채’ 전략은 아직도 유효할 듯 합니다. 지난 해, 또 2018년에도 언급하였던 전략입니다. 정부의 정책에 호응하는 애국심을 발휘하려면 당분간 주택 매입에 나서지 않고 미분양 주택이 누적된 곳에 가서 세입자로 살아가는 것이 옳은 선택일 것입니다. 그러나 그 대가로는 개인적인 부(富)의 축적, 부동산 보유를 통한 인플레이션 대응 등은 포기하여야 할 것입니다. 결국 개인의 행복을 추구하기 위한 부의 축적과 정부 정책에의 호응 사이에 갈등하여야 합니다. 제 글을 읽는 독자 여러분들이 현명한 판단을 내릴 것이라 믿습니다.