2022 하반기 부동산 시장- 2022. 7. 29.

최근 신문을 보면 국내 부동산 시장의 가격 하락세에 대한 이야기가 많습니다. (관련기사:

4억 빠졌는데…그 가격에라도 팔린 게 다행 잠실의 굴욕_hankyung.com_2022. 7. 20.) 그뿐 아니라 부동산 시장에서 불패신화라는 강남권에서도 가격이 하락세를 면치 못한다고 합니다. (관련기사: 빨리만 팔아달라 4억 낮게 내놔도 안팔려…강남 집값도 흔들린다_hankyung.com_2022. 7. 14.) 이런 기사를 보면 우리나라 부동산 시장은 이제 상승세를 멈추고 하락 국면에 들어섰다는 생각을 하게 됩니다. 저도 이런 기사들의 상당 부분 공감합니다. 그런데 이 기사들을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

지금의 우리나라 부동산 시장은 거래가 거의 끊긴 상태라고 하여도 과언이 아닙니다. 위의 기사들에서 공통적으로 언급하는 ‘거래 절벽’ 상황인 것입니다. 부동산 거래가 거의 이루어지지 않고 있다는 것입니다. 이렇게 거래가 이루어지지 않다 보니 부동산을 매각하여야 하는 매도자는 가격을 낮추어 내어 놓을 수밖에 없을 것입니다. 그 반면 부동산을 매입하려는 사람들 입장에서는 시장에 매물이 부족하여 마땅한 물건을 찾지 못하게 됩니다. 여기에 당분간 부동산 가격의 오름세는 멈출 것이라는 기대심리가 작용하여 부동산 매입을 서두르지 않게 됩니다. 매입세가 관망하고, 매도 물량은 급매물이 아니면 시장에서 적극적으로 매도하려 하지 않습니다. 한 마디로 시장이 없어졌습니다.

이러한 상황은 지난 연초에 제가 언급하였던 부동산 시장의 부재(不在) 현상이라고 할 수 있습니다. (금요일 모닝커피- 2022. 1. 7. 참조) 지금과 같은 부동산 시장의 붕괴는 외곽지대에서부터 시작하여 이제는 똘똘한 한 채의 중심인 서울의 강남지역까지 위협하고 있는 것입니다. 거래는 실종되고 부동산 시장은 초토화되어 갑니다. (금요일 모닝커피- 2022. 1. 28. 참조) 부동산 시장이 메말라 가면서 부동산 시장에서 중요한 역할을 하는 부동산 중개인들이 생존을 위협받게 되어 시장에서 떠나게 됩니다. (관련기사: 폐업 고민하는 공인중개사들_hankyung.com_2022. 7. 26.) 지난 수년간의 잘못된 부동산 정책이 우리나라 부동산 시장을 초토화하고야 말았습니다. 부동산 시장을 이렇게 없애 버리면 부동산 거래가 어렵게 됩니다. 그동안 부동산 정책을 펴 왔던 정부의 정책 입안자들이 목표하는 바가 우리나라 부동산 시장을 고사(枯死) 시키려는 것이 목적이었다면 아마도 소기의 목적을 달성하였다고 쾌재를 부를 것입니다. 그런데 만약 그들의 목적이 부동산 시장을 고사시키는 것이 아니었다면 그동안의 부동산 정책은 매우 잘못된 것이었습니다. 지금과 같이 부동산 시장이 메마르게 되면 이를 되살리는 데에는 상당한 노력과 그에 따른 댓가를 치르게 될 것입니다.

지금과 같이 부동산 시장이 고갈되면 우리나라 경제 자원 가운데 매우 중요한 한 부분을 차지하는 부동산은 경제재(經濟財)로서의 구실을 제대로 하지 못하게 됩니다. 부동산의 가치를 제대로 살리려면 부동산 시장이 활성화되어야 합니다. 지금 한창 바닥을 헤매고 있는 부동산 시장을 되살리려면 정부는 특단의 대책을 마련하여야 합니다. 부동산 시장을 살리기 위한 특단의 대책은 몇 가지를 생각해 볼 수 있습니다. 제일 먼저 필요한 것이 부동산 거래 비용의 절감입니다. 취득세, 등록세 등 부동산 거래와 관련된 각종 세금을 없애거나 대폭 인하하여야 합니다. 주식시장도 마찬가지입니다만 거래세를 없애는 것이 시장을 살리는 가장 좋은 방법입니다. 부동산의 취득세, 등록세는 징구 근거가 매우 취약한 세금입니다. 특히나 등록세를 부동산 가액의 일정 비율로 과세하는 것은 근거가 전혀 없습니다. 진정한 등록세는 건당 일정액을 징구하는 것이 합리적입니다. 부동산 가액이 큰 물건이라고 하여 등록에 비용이 더 든다는 것은 전혀 논리적이지 못합니다. 등록세는 아예 받지 않던가 아니면 건당 10만 원, 혹은 20만 원 정도를 받는다면 매우 합리적일 것입니다.

그다음으로 양도소득세의 정비가 필요합니다. 부동산을 보유하는 기간 가격의 상승으로 재산상의 이득을 취하게 된 경우 소득이 발생하였으므로 소득세를 물리는 것은 당연합니다. 그러나 인간 생활의 가장 기본이 되는 의식주(衣食住)에 관한 사항이므로, 주거용 부동산을 매각하고 동일한 목적으로 부동산을 매입하는 경우에는 부동산 매매 차익에 대한 소득세(양도소득세)를 유예하는 것이 합리적일 것입니다. 가족이 늘어나고 자식이 성장하면서 더 큰 집으로 이사 가려는 과정에서 흔히 볼 수 있는 상황은 이렇습니다. 전반적인 부동산 가격의 상승으로 기존에 가지고 있던 (작은) 부동산의 가격이 상승하였다고 하더라도, 새로이 장만하려고 하는 (큰) 부동산의 가격 또한 상승하였으므로 부동산을 늘려서 사는 경우에는 자연스럽게 추가적인 현금 유동성이 필요하게 됩니다. 이러한 때에 양도소득세를 물려서 현금 유동성의 부족을 가중시키는 것은 그리 바람직하지 않습니다.

부동산의 매매 차익으로 인한 양도소득에 대하여 소득세- 양도소득세-를 부과하는 것은 부동산을 처분하고 현금 유동성을 챙기는 경우, 또는 주거 부동산의 규모를 줄여 가면서 현금 유동성에 여유가 생기는 때에 부과하는 것이 좋습니다. (미국의 경우 더 큰 집으로 이사 가는 상황에서는 양도소득세를 훗날로 유예하는 것이 가능합니다.) 주거용 부동산이 아닌 경우, 예를 들어 개인이 2 주택을 보유하고 있는 경우에는 한 채는 주거용이라 인정할 수 있으나 두 번째 부동산은 주거용이 아니므로 그 부동산을 처분하였을 때에는 바로 양도소득세를 부과하는 것이 합당할 것입니다. 또 기존의 주거용 부동산을 매각하고 그보다 작은 (더 저렴한) 부동산으로 옮기는 경우에도 현금 유동성이 발생할 가능성이 크고, 이 경우에도 세금을 징구하여야 할 것입니다. 주거용 부동산의 매매 차익에 대한 양도소득세를 유예하는 제도를 도입한다면 부동산 시장은 크게 활기를 띠게 될 것입니다. 아울러 2 주택 이상 보유한 경우 중과세를 하는 제도를 고쳐 소득 금액에 따른 세금으로 바꾸는 것도 중요합니다. 소득세는 금액의 과다에 따라 누진세를 적용하는 것이 기본입니다. 그 소득이 몇 가지 원천에서 비롯되었는지는 크게 중요하지 않습니다. 집 2 채를 가진 사람이 부동산을 처분한 것과 단 한 채의 집을 가진 사람이 부동산을 처분하여 발생한 소득은 동일한 부동산 양도소득입니다. 그 금액의 크기에 주목하여야 합니다. 세금을 부과하는 데 있어서 집을 몇 채 가지고 있는지가 중요한 것은 아닙니다. 소득 금액이 과세의 기준이어야 합니다. 과거에 다주택 보유를 죄악시하는 시각을 고쳐야만 합니다 그래야만 부동산 시장이 살아납니다.

부동산 양도소득세를 유예하는 것은 큰 시각으로 보면 상속세의 개념과 맞닿습니다. 기존 주거용 부동산을 처분하고 양도소득이 발생하였으나 새로운 주거용 부동산을 매입하면서 양도소득세를 유예받은 경우 납세의무자가 사망하게 되면 사망과 동시에 유예되었던 양도소득세를 납부하여야 합니다 이 경우 해당 부동산을 상속받은 사람이 유예된 양도소득세를 납부하도록 하여야 할 것입니다. 제가 누차 주장하였지만 상속세는 과세 근거가 매우 취약한 세금입니다. 세금을 완납하고 형성한 재산이 다음 세대에 전해져 내려가는 것에 세금을 물리는 것은 매우 불합리합니다. 모든 세금이 소득에 대하여 과세하고, 그 소득의 원천이 되는 비용을 부담하는 주체에게는 세금 감면을 합니다. 다시 말하면 상속인의 상속에 따른 소득은 피상속인이 상속인에게 재산을 넘긴 것이므로, 상속인에게 과세하는 금액만큼 피상속인에게 세금을 감면하여 주어야 합니다. 그런데 상속세는 상속인에게만 과세를 하고 피상속인에게는 세금을 감면하여 주지 않습니다. 아무런 부가가치도 없고 단순히 피상속인의 재산이 상속인에게 넘어가는 과정에서 정부가 상속인에게 소득이 발생한 것으로 간주하고 세금을 부과합니다. 그렇다면 같은 이유로 피상속인에게는 세금을 감면하여 주어야 하는데 그렇게 하지 않습니다. 만약 부동산 양도소득세를 유예하는 제도가 있다면 피상속인이 유예받은 세금을 상속의 시점에서 상속인에게 부과하는 것은 충분히 납득할 만합니다.

또 한 가지 부동산 보유세의 정비가 필요합니다. 종합부동산세는 재산세에 더하여 이중으로 부과되는 보유세입니다. 없어져야 합니다. 또 부동산 보유세는 재산의 크기에 따라 누진제를 적용하여야 하는 세금이 아닙니다. 제가 정확한 자료는 가지고 있지 않으나 우리나라처럼 부동산 가액에 따라, 또는 보유 부동산 가치의 총액에 따라 누진세율을 적용하는 나라는 많지 않을 것입니다. 부동산 보유세는 일률 세율을 적용하여야 합니다. 어떠한 경우에도 소득에 대한 세금을 납부하고 형성한 재산에 대하여 세금을 물리는 일은 없습니다. 은행 예금에 대하여 세금을 물리지 않고, 집안에 있는 고급 가구에 대하여서도 세금을 물리지 않습니다. 다만 부동산은 정부 또는 지방자치단체의 관리가 필요한 부분이 있어서 그에 따른 비용 분담 차원에서 보유세를 부담하는 것입니다. 부동산을 많이 가지고 있다면 그 가치에 따라 보유세를 부담하게 됩니다. 보유 부동산의 가치가 크다고 세율을 높이는 것은 부당합니다. 보유 부동산의 건수가 많다고 더 높은 세율을 적용하는 것도 부당합니다. 보유세율을 일원화하고 보유 부동산의 가치나 건수와 관계없이 일정한 세율로 부담시켜야 합니다. 부동산 보유를 죄악시하지 말아야 부동산 시장이 살아납니다.

그렇다고 무한정 부동산 보유에 우호적이기만 하여서는 안 됩니다. 부동산으로부터의 수익에 대하여서는 철저히 과세하여야 합니다. 부동산으로부터 받아들이는 월세 소득에 대하여서는 엄격히 과세하여야 합니다. 전세 입주자에게 대하여서는 부동산 매입 자금 못지않게 전세 자금에 대한 재원 조사를 하여야 합니다. 아울러 전세 기간을 1년도 가능하도록 하여야 합니다. 지금과 같이 2년 전세를 기본으로 운영하는 것은 세입자나 주택 소유주 모두가 시장의 변화에 빠르게 대응하기 어려워 불필요한 리스크 프리미엄을 부담하게 만듭니다. 시장에 기민하게 대응할 수 있을수록 불필요한 리스크 부담을 줄일 수 있습니다.

위에 열거한 이러한 조치들은 초기에는 시장에 충격을 줄 것입니다. 그러나 길어야 1 년, 전세 시장의 순환이 한 번 지나가게 되면 바로 안정이 될 것입니다. 그리고 무엇보다도 매매 시장은 빠르게 살아날 것입니다. 부동산 시장은 부동산 가격이 완만하게 상승하여야만 안정이 됩니다. 부동산 가격이 전혀 오르지 않고 하락할 것이 명약관화(明若觀火)하다면 아무도 부동산을 매입하지 않으려고 합니다. 조금씩이라도 오르는 경향이 있어야만 매입하려는 사람이 있게 됩니다. 아울러 부동산 가격이 너무 가파르게 상승할 것을 예상한다면 매도하려는 사람이 없어지므로 시장이 한쪽으로 치우치게 됩니다. 따라서 완만한 가격 상승이 부동산 시장에서는 가장 바람직한 상황입니다.

새로운 정부가 들어선 지 불과 두 달 밖에 되지 않았지만 아직 부동산 정책에 대하여서는 이렇다 할 만한 정책이 소개되지 않았습니다. 아무 조치 없이 넋을 놓고 있으면 부동산 시장은 점점 더 고갈될 것입니다. 새 정부가 부동산 시장에 대한 생각과 정책이 지난 정부보다는 나아지기를 기대해 봅니다.