금요일 모닝커피

2022 하반기 부동산 시장 II- 2022. 8. 5.

jaykim1953 2022. 8. 5. 06:10

지난주 모닝커피를 읽고 여러 분들께서 너무 거시적(巨視的) 분석에 주목한 하다라는 불만을 토로하셨습니다. 금년 하반기 부동산 시장 전망을 이야기하면서 정부가 어떻게 하는 것이 좋을는지 논하는 데에 너무 주목하였다는 것이었습니다. 오히려 경제주체로서의 개인들이 이런 상황에 어떻게 대처하는 것이 좋을는지 미시적(微視的) 어드바이즈를 해주기 바란다는 요구도 있었습니다. 특별히 주거용 부동산에 대한 조언을 요구하는 분들이 적지 않았습니다.

그래서 지금과 같은 상황에서의 부동산 시장- 특히 주거용 부동산 시장에서는 어떠한 대책이 필요한지 생각해 보았습니다. 마침 눈길을 끄는 신문기사도 건이 있었습니다. 먼저 시장에 대한 부정적인 시각이 눈에 띠었습니다띄었습니다. (관련기사: 아파트값 너무 오르긴 올랐다부동산 대세 하락론 솔솔 _hankyung.com_2022. 7. 30.) 기사를 보면 우리나라의 부동산 시장은 거래 절벽, 금리 인상, 가격의 고점 인식 등으로 인하여 전망이 매우 어둡다는 것입니다. 이러한 시장 분위기에서는 섣불리 부동산 매입에 나서지 않는 것이 정상입니다. 이런 상황 속에서 매수세가 줄어들면 가격은 더욱 하락할 가능성이 큽니다. 일단 가격이 하락세를 보이게 되면 시장에서는 매도물량이 매수세보다 많아지면서 가격하락이 점점 더 가파라지는 경향이 있습니다. 기사에 충실히 따른다면 지금은 부동산 매입에 나서서는 것으로 보입니다. 가격이 하락하는 시장에서는 매입을 서두르기 보다는 시장을 관망하면서 매입 시기를 엿보는 것이 일반적입니다. 이와 함께 부동산 시장의 상황을 말해주는 다른 기사도 있습니다. (관련기사: 수도권 미분양 한달새 25% 급증… “ 사는 사람이 없다” _chosun.com_2022. 7. 30.) 집을 사려는 사람이 없다는 것입니다. 말이 지금의 우리나라의 주거용 부동산 시장을 설명하는 가장 적확한 표현으로 보입니다. 집을 사려는 사람이 없습니다. 그렇다고 팔려는 사람이 많은 것도 아닙니다. 이미 지난 금요일 모닝커피에서도 언급하였듯이 지금의 우리나라 부동산 시장은 매수, 매도를 가리지 않고 모두 위축되어 있습니다. (금요일 모닝커피- 2022. 7. 29. 참조) 그런데 구태여 구분하여 보자면 매수세가 매도세에 비하여 적은 것이 사실입니다.

이런 상황에서 부동산 시장의 전략은 어떻게 하는 것이 바람직할 것인지 생각해 보겠습니다.

부동산 시장이 아닌 일반 재화를 거래하는 시장에서 만약 매수세가 없고 매도세도 그리 활발하지 않아 시장이 위축된 상태라면 시장에서는 거래를 멈추고 관망하는 것이 정석일 것입니다. 그런데 부동산 시장은 경우가 조금 다릅니다. 부동산 시장은 일반 재화가 거래되는 시장과는 다릅니다. 일반적으로 부동산은 시장에 참여하여서 거래하는 사람들의 입장에서는 거래 부동산이 개인의 재산에서 차지하는 비중이 매우 큽니다. 그리고 매입하게 되면 보유 기간이 상당히 깁니다. 특히나 주거용 부동산의 경우에는 더욱 그렇습니다. 그리고 주거용 부동산의 거래는 매수자가 일생에 불과 차례만 거래하게 됩니다. 아무리 부동산 시장이 활황이고 거래가 활발하다고 하더라도 개인이 평생 동안 부동산 시장에서 거래하는 주거용 부동산의 거래 횟수는 일반 재화 시장에서의 거래와는 비교가 되지 않게 적습니다.

이런 부동산 시장의 특성을 감안하면 주식시장에서 흔히 이야기하는 무릎에서 사서 어깨에서 판다 격언을 곱씹어 보게 됩니다. 주거용 부동산을 매입할 의사가 있는 사람이라면 지금의 부동산 가격이 떨어질 것을 기다리고 싶은 마음이 생길 것입니다. 그러나 그러한 마음은 부동산 매입을 바닥 시세에서 하겠다는 의도가 다분히 작용한 것입니다. 지금의 부동산 시장 상황은 바닥은 아니더라도 거의 무릎에는 도달한 것으로 보입니다. 지역에 따라 차이가 있을 것입니다만 대체로 지금의 주거용 부동산 가격은 최고점 대비 10~15% 정도 하락한 상태입니다. 지금의 시세에서 앞으로 부동산 가격이 하락한다고 하더라도 그리 금액의 하락은 기대하기 어려울 것입니다. 지금의 가격이 바닥은 아닐지라도 거의 무릎 수준에는 다다른 것으로 보입니다. 부동산 매입을 하여도 크게 가격이 떨어질 리스크는 많아 보이지 않습니다. 지금과 같은 상황이라면 아마도 매입 시점에 매도자와 흥정을 통하여 가격을 조금은 낮추는 것도 가능할 것입니다. 지금과 같이 부동산을 매각하기 어려운 상황이라면 매도자는 가격을 조금 낮추더라도 매각할 가능성이 매우 큽니다. 그런 면에서 지금의 상황이 부동산 매수자에게는 그리 나쁜 시장 상황이 아닙니다. 비록 추가적인 가격 하락이 발생하여도 그리 하락은 아닐 것으로 전망되고, 거래 시점에 가격 흥정의 가능성도 배제할 없습니다. 가격만 고려한다면 지금의 시장상황이 매수자에게 충분히 매력적이라고 있습니다. 오히려 시장 상황이 변하여 가격이 상승하기 시작하면 빠른 시간 안에 가격이 급격히 오를 가능성이 매우 큽니다. 그렇게 되면 오르는 가격을 쫓아 가면서 매수하여야 하고 시세보다도 높은 가격에 거래가 이루어질 수도 있습니다.

더우기 지금의 시장에서는 지역, 크기, 주변 환경 등에서 매수자가 원하는 조건에 맞는 것을 고를 수가 있습니다. 시장에 매물이 많지 않다고는 하나, 매물 가운데에서 조건이 맞는 매물을 고를 있을 것입니다. 다만 무리한 매수는 피하여야 합니다. 무리하다는 표현은 매수자의 재정적인 능력에 비추어 부담이 거래는 피하여야 한다는 것입니다. 흔히들 이야기하는 영끌은 하여서는 됩니다. 부동산을 매입하면서 대출을 사용하는 것은 흔히 있는 일입니다. 적정한 수준의 부동산 금융 규모를 산정하는 데에 정해진 규칙이 있는 것은 아닙니다. 미국의 경우에도 최근에는 금융기관간의 경쟁 등으로 인하여 부동산 대출 규모의 기준은 다양합니다. 과거에는 어느 정도 공감대가 형성 되어 있었습니다. 부동산 대출 원리금 상환 금액이 채무자의 세후 수입의 1/3 넘지 않아야 한다는 기준이 있었습니다. 혹은 대출의 원리금 상환 금액이 세전 수입의 1/4 초과하지 않도록 하였었습니다. 비록 지금은 이러한 기준이 엄격하게 적용되고 있지는 않지만 채무자가 스스로 자신의 채무를 관리하는 기준으로 삼는 것은 바람직할 것입니다.

결론적으로, 투자를 위한 부동산 매입이 아니라면 지금의 시장 상황에서는 조건에 맞는 주거용 부동산 매물을 찾아서 시세보다 조금 낮은 가격으로 조정하여 매수하는 것을 권합니다. 다만, 부동산 대출을 사용하려고 한다면 스스로 엄격한 기준을 적용하여 무리한 대출을 받지 않도록 필요가 있습니다. 영끌은 피하고, 자신의 세후 소득 1/3 넘지 않는 금액으로 부동산 대출의 원리금을 상환할 있는 범위 안에서 대출을 쓰도록 하여야 것입니다.

일반적인 시장에서 매매 차익을 기대하는 거래를 때에는 가격이 상승하기 시작하면 매입을 하고 가격이 떨어지기 시작하면 매도를 합니다. 투자를 목적으로 부동산을 매매하는 것이라면 지금과 같이 약세장에서는 가격의 하락을 기다리는 것이 매매차익을 조금이라도 늘리려는 목적에 부합할 것입니다. 그러나 주거용 부동산 시장의 경우 일반 상품과는 달리 각각의 매물마다 위치, 조건, 크기, 주변 환경 등이 모두 다르므로 매수자가 원하는 조건에 맞는 물건을 매입하여야 합니다. 그러한 조건을 맞추면서 저렴한 가격에 구입하려면 지금처럼 매수세가 약할 때에 시장의 매물 가운데에서 조건에 맞는 물건을 골라서 매입할 있습니다. 무리한 부동산 대출만 쓰지 않는다면 지금이 주거용 부동산 매입에 아주 좋은 시점이 있습니다.

우리나라의 부동산 시장은 약세장이 길어야 1~2 년을 넘겨서 지속하지 못하는 경향이 있습니다. 지난 말부터 부동산 시장의 거래가 급격히 줄어들면서 시장이 소강상태에 접어들었습니다. 이러한 시장의 침체는 1 혹은 아무리 오래 지속된다 하더라도 2년을 넘지 못할 것입니다. 더구나 거래 절벽의 상황에서는 일부 급매물의 가격은 떨어진다고 하더라도 나름 조건이 좋은 매물은 쉽사리 가격이 떨어지지 않을 것입니다. 가격이 떨어지기를 마냥 기다리는 것은 좋은 전략으로 보이지 않습니다. 주거용 부동산이 필요하다면 적정한 금융을 이용하여 지금 매입할 것을 권합니다.