수익부동산 투자의 유혹- 2015. 6. 12.

어제 (6월 11일 목요일) 아침 국내 일간지 중앙일보에 실린 기사 가운데 이런 제목이 있었습니다. “쏟아지는 수익형 부동산 걱정되는 이유” (관련기사: joongang.joins.com/2015/6/11_최영진의 부동산)

기사 내용은 수익형이라는 명목으로 분양 시장에 나와 있는 부동산의 미래에 대한 우려를 싣고 있습니다. 기사를 보면 지난 2003~2005년 제기동역 부근에 한약재 시장을 배경으로 분양된 부동산 상가들이 지금은 텅텅 빈 채로 애물단지가 되어 있다는 것입니다. 그의 표현을 빌면 그 곳에 투자를 하였던 투자자들은 ‘쪽박’을 차고 말았다고 합니다.

지금 이 순간에도 이 곳 저 곳에 각종 수익형 부동산의 분양 사무실이 있습니다. 부동산의 종류도 다양하여 수익형 오피스텔, 수익형 호텔, 전문 상가 등등 그 이름도 다양하기 이를 데 없습니다. 일부 분양 광고에는 높은 수익을 보장한다는 문구도 있습니다.

“분양 자금관리는 XXX신탁에서 하며, 000건설이 책임준공으로 안심투자를 약속한다. 10년간 대출이자 5% 이내에서 전액지원 하여 연 15% 수익을 확정 보장한다.” 이런 광고문구를 보고 저도 어느 수익형 부동산 분양 사무실을 방문해 보았습니다. 5천만원만 투자하면 월 60~65만원씩 꼬박꼬박 수익을 올릴 수 있다고 설명하였습니다.

수익을 보장한다고 하여 ‘누가’ 보장하는지를 물었습니다. 제가 들은 대답은 바로 분양회사 자신들이 보장한다는 것입니다. 그런데 분양회사는 제가 전혀 들어본 적도 없는 분양 전문회사일 뿐이었습니다.

또한 그들이 내세우는 세계적인 유명 호텔 체인이라는 것은 그저 이름만 빌려줄 뿐이고 호텔이 완공되면 위탁 경영을 하는 호텔 전문경영회사입니다.

자금관리를 한다는 XXX신탁은 분양회사 자신들이 세운 관리회사입니다. 자금이 신탁을 통하여 운용되는 것은 건설자금을 공급하는 금융기관의 요구를 충족하기 위한 것입니다.

000건설이 책임준공 한다는 말도 별 의미가 없는 것입니다. 건설회사는 계약을 할 때에 시행사에 이행보증서를 제출합니다. 이행보증서는 보증료를 납부하면 보증보험사 혹은 시중은행에서 발급하여 줍니다. 이런 광고 문구의 내용은 특별히 신뢰할 만한 내용이 아닙니다.

대출은 시중은행에서 부동산 담보 대출을 받는 것이었습니다. 담보 제공을 하면 대출은 받을 수 있습니다.

위의 광고 문구는 지극히 평범한 내용에 불과합니다. 투자자가 믿고 안심할 만한 내용은 하나도 없습니다. 사실을 조금 부풀리거나 내용을 정확히 이해하지 못하는 투자자를 현혹하는 것에 불과합니다.

문제는 이자율은 자꾸 낮아지고 있다는 현실입니다. 어제도 (6월 11일 목요일) 한국은행 기준금리가 0.25% 포인트 내렸습니다. (관련기사: http://www.ytn.co.kr/2015/6/11기준금리인하) 이자율이 낮아지면서 금융자산에서 얻을 수 있는 수익에 대한 기대도 함께 낮아집니다. 이러다 보니 조금이라도 수익성이 좋아 보이는 투자처를 찾게 마련입니다. 이자율이 지금처럼 제로금리에 가까워지면 대체 투자처로 가장 많이 떠오르는 것이 ‘고위험-고수익’을 표방하는 정크본드(junk bond)와 그 다음으로 부동산입니다.

정크본드에 투자하는 경우에는 발행자의 신용에 대한 주도면밀한 분석과 해당 채권의 시장성, 가격 움직임 등을 잘 살펴 본 다음 종목을 선택하고 투자 결정을 하여야 합니다. 정크본드에의 투자에 대하여서는 지난 2012.3.5. 금요일 모닝커피에서 이야기하였습니다. (채권시장의 침체_2012.3.5. 참조)

부동산도 훌륭한 투자 대상입니다. 특별히 장기 투자로서는 권장할 만한 투자 대안입니다. 그러나 수익성과 안전성에 대한 검토는 냉정하게 하여야 합니다. 단순히 부동산 분양 사무실에서 이야기하는 분양직원의 설명만을 듣고 투자 결정을 하는 것은 삼가야 합니다. 보다 신중한 투자 분석이 이루어져야 합니다.

부동산 투자를 할 때에는 고려하여야 할 몇 가지 사항들이 있습니다.

첫째 수요와 공급에 대한 분석입니다. 어제의 중앙일보 기사에서 예를 들었던 제기동역의 한약재 시장과 같은 경우는 기존 한약재 시장이 있는 곳에 기존의 상인들이 모두 입주하고도 남을 면적의 상가 건물 4개 동이 한꺼번에 들어선 것입니다. 기존의 한약재상이 100% 새로운 건물로 이주를 한다고 하여도 남을 면적이 분양되었던 것입니다. 그런데 분양가는 기존의 한약재 시장 건물보다 훨씬 비쌉니다. 그러니 임대료도 기존의 건물보다는 당연히 비싸질 것입니다. 이러한 상황에 새로운 건물로 이주할 한약재상은 없었을 것입니다. 애당초 수요가 존재하지 않을 곳에 공급이 과도하게 몰렸던 것입니다.

둘 째 공실(空室)에 대한 예측입니다. 어떤 부동산도 항상 100% 입주되어 있을 수는 없습니다. 때로는 임대가 되지 않고 비어 있을 수도 있습니다. 그러나 그러한 상황이 정상적인 임차인의 교체로 인한 것인지 혹은 멀지 않은 주변에 새로이 생기는 상권으로 옮기는 과정에 공동화(空洞化)의 한 현상인지 파악할 수 있어야 합니다. 일부 관광지에 세워지는 호텔들의 분양은 매우 조심하여야 할 부분입니다. 투자자들이 현지 사정에 익숙치 않으면서 단순히 분양 사무실의 직원 말에 현혹되기 쉽습니다. 그러나 현지에 정말로 관광에 대한 수요가 있는지, 그리고 기존 호텔들의 공실율은 어떠한지 정확한 자료를 분석하여야 할 것입니다. 그런데 아마도 그러한 자료를 구하는 것은 매우 어려울 것입니다.

세 번째로는 투자자 자신의 재무상황에 대한 고려입니다. 예를 들어 공실율이 높고 또 오래 지속된다고 하더라도 이를 극복할 만한 재정적인 여력이 있어야 합니다. 부동산에 전재산을 투자하고 부동산 수익에 전적으로 의존하여야 하는 상황이라면 부동산 투자는 피하여야 합니다. 앞에서도 이미 말하였듯이 부동산 수익은 항상 공실로 인한 수익의 공백에 대비하여야 합니다. 이러한 수익의 공백을 이겨 낼 만한 재력이 있지 않다면 부동산 투자는 피하여야 합니다.

혹시라도 유명 건설회사 또는 호텔 체인의 이름을 앞세우는 부동산 분양 광고에 현혹되어서는 안됩니다. 거의 모든 부동산 광고는 실제 내용보다 부풀려집니다. 건설회사는 부동산을 건설할 뿐 그 이상 아무런 책임도 없습니다. 유명 호텔 체인은 호텔 경영을 위탁 받아 경영할 뿐 투자자에게는 아무런 책임을 지지 않습니다.

금리가 낮다고 하여도 가장 안전한 투자는 채권이고 그 다음은 주식입니다. 그리고 그 보다 조금 높은 리스크를 취하면서 조금 더 높은 수익을 기대한다면 정크 본드 혹은 하이 일드 (High Yield)입니다. 부동산은 5년 이상 장기 투자를 목적으로 하는 것이 일반적입니다. 부동산 투자를 할 때에 연 10% 수준의 고수익을 장담하면 조심하여야 합니다. 정상적인 부동산 투자는 웬만하여서는 연 5~6%의 수익률을 초과하지 않습니다.

이 세상에는 안전하고, 수익성이 높으면서 언제라도 현금으로 바꿀 수 있는 환금성을 가진 부동산은 없습니다. 모든 것을 갖춘 부동산을 찾는 것은 무리한 욕심입니다. 과욕은 항상 화(禍)를 부릅니다.

미사여구에 현혹되어 부실 부동산 투자에 빠지는 일이 없기를 바랍니다.

감사합니다.