갭 투자- 2017. 6. 16.

지난 일요일 일간지 신문에 실린 기사 가운데 하나입니다. 제목은 ‘2억으로 집 24채’ (관련기사: 갭 투자)입니다. 이 기사에서 사용한 용어는 ‘갭(gap) 투자’입니다.

내용을 읽어보면 주택 매매가 대비 전셋가의 비율이 높은 현실을 이용하여 전셋가와 매매가의 차액만을 지불하고 주택을 매입한다는 것을 기본적인 아이디어로 하고 있습니다. 예를 들어 1억8000만원짜리 전세 입주자가 있는 매매가(價) 2억원짜리 집을 사는 데에는 현금이 2천만원만 있으면 매입이 가능하다는 것입니다. 부대비용(취득세 및 수수료)은 6억원 미만의 주택인 경우 약 4백만원이면 된다는 것입니다.

매매가와 전셋가와의 차이를 갭(gap)이라 부르고 이 금액 만큼을 투자한다 하여 갭 투자라고 부른다는 것입니다. 이러한 부류의 투자는 부동산뿐 아니라 이미 여러 분야에서 이루어져 왔습니다. 이를 갭 투자라고 부르는 것은 우리나라에서 만들어 낸 용어이고, 정확한 용어는 ‘레버리지’ (leverage)입니다. 마치 지렛대 (lever)를 이용하여 작은 움직임으로 큰 힘을 이끌어 낼 수 있는 것과 마찬가지로 작은 금액을 투자하여 훨씬 큰 금액의 손익 결과를 이끌어낸다는 의미입니다.

레버리지의 이해를 돕기 위하여 예전에 제가 강의하면서 자주 이용하였던 예를 들겠습니다;

앞으로 1 년 후에 집값이 3배로 상승할 것을 확신하는데 손에 가진 돈이 5백만원뿐입니다. 이 사람은 5백만원짜리 집을 사서 1년 후에 집값이 예상대로 3배 뛰어서 1천5백만원이 되면 1천만원의 이익을 취할 수 있을 것입니다. 그러나 이 사람이 5백만원의 계약금을 걸어 놓고 4천5백만원을 빌려 5천만원짜리 집을 매입하였다면 결과는 달라지게 됩니다. 이 집은 1년후 가격이 3배 뛰어 1억 5천만원이 될 것이고, 빌린 돈 4천5백만원과 원금 5백만워, 도 합 5천만원의 초기 투자금을 빼고 1억원의 이익을 취할 수 있습니다. 이 때에 우리는 10배의 레버리지를 하였다고 합니다. 자기 돈 5백만원만을 이용하였을 때에는 1천만원의 이익을 올릴 수 있었겠지만 10배 레버리지를 이용하면 1억원을 벌 수 있습니다.

이 기사에서 이야기하는 갭 투자는 전형적인 레버리지입니다. 순수한 금융의 관점으로 본다면 전세금이란 집의 사용권을 담보로 이자를 지급하지 않고 돈을 빌린 것입니다. 이 기사의 예를 보면 자기 돈 2천만원으로 1억 8천만원의 레버리지를 일으켜 2억짜리 집을 매입하는 것입니다.

이 기사에서 설명하는 대로 따라가 보면 매 2년마다 전세금을 2천만원씩 올려 받아 그 돈으로 또다시 레버리지를 일으킨다는 것입니다. 얼핏 들으면 상당히 그럴 듯한 이야기입니다.

그러나 이러한 논리의 전개에는 상당한 리스크가 따릅니다.

가장 먼저 떠오르는 리스크는 전셋가의 하락입니다. 2년이 지난 뒤 이 기사에서 이야기한 대로 전셋가가 각 집마다 2천만원씩 오른다면 별 문제가 없겠으나 반대로 부동산 가격이 하락하여 전셋가가 2천만원씩 떨어지게 되면 커다란 재앙이 닥칠 수 있습니다. 집을 10채 보유하고 있다면 각 집의 전셋가 하락분의 10 배에 해당하는 금액이 필요하게 됩니다. 이러한 리스크에 관한 기사도 바로 다음 날 신문에 보도되었습니다. (관련기사: 깡통 전세) 이는 마치 주식 투자에 신용을 이용하다가 주가가 하락하면 깡통계좌가 되는 것과 다름 없습니다.

일반적으로 레버리지는 수익을 늘리기 위하여 리스크를 크게 만듭니다. 리스크가 큰 투자는 리스크를 부담하는 기간을 길게 가지고 가는 것은 바람직하지 못합니다. 리스크가 큰 상태에서는 가급적 투자 기간을 짧게 하는 것이 리스크에 노출되어 있는 시간을 줄이는 방법입니다. 부동산 시장에 투자하는 것은 장기적인 안목으로 하여야 합니다. 그러므로 과도한 레버리지를 이용하여 부동산에 투자하는 것은 피하여야 합니다.

레버리지를 이용한 투자로 가장 잘 알려진 방법은 선물시장과 옵션 거래입니다. 선물시장의 경우에는 거래 증거금만 납입하면 증거금의 10~20 배까지도 레버리지 거래가 가능합니다. 선물시장에서 VXD 또는 VIX 에 투자하는 것도 생각해 볼만합니다. (금요일 모닝커피 2015. 9. 11., 금요일 모닝커피 2016. 10. 14. 참조)

예를 들어VIX를 살펴보면;

다음의 차트에서 볼 수 있듯이 지난 9 개월 동안의 움직임을 보면, 미국의 대통령 선거에 임박하여서는 22를 넘어서는 고공행진을 하다가 트럼프 대통령이 당선된 이후 조금씩 안정을 찾아갑니다. 지난 5월 이후로는 상당한 기간을 안정된 상태에 머무르고 있습니다. 현재의 시장 상황이라면 당분간은 10~12 사이의 움직임을 보일 것으로 보입니다. 지금처럼 상대적으로 VIX가 낮은 수준에 있을 때에 선물시장에서 VIX를 매입하는 것이 리스크 부담은 적을 것입니다. 선물시장은 3개월~ 1년 후를 수도일로 하여 거래를 하므로 부동산 투자와 같이 장기간의 리스크 부담은 하지 않습니다 그리고 선물시장은 거래 유동성이 높아 원하는 시점에 하시라도 빠져 나올 수 있습니다.

 

선물시장의 투자가 너무 단기 투자이어서 이보다는 더 장기 3~5년 또는 그 이상의 기간을 투자하기 원하는 투자자분들께는 ROE (return on equity)가 10%에 육박하는 투자를 권합니다. ROE란 지분에 대한 수익률을 의미하는 것입니다. 전체 자산 규모가 아닌 투자자의 지분에 대한 수익률입니다. ROE가 10%라는 것은 투자자에게 돌아가는 수익률이 10%라는 말과 같습니다.

예를 들어 ROE가 높은 분야를 찾아 보면 미국의 지역 은행들을 찾아 볼 수 있습니다.

<표: 지난 12 분기 동안의 미국 은행 수익성- ROE>

Quarter	Avg Equity($)	Net Income($)	ROE(%)
2014 Q2	1,686,549,787,000	40,094,809,000	9.51
2014 Q3	1,711,277,894,500	38,450,475,000	8.99
2014 Q4	1,715,128,735,500	40,000,033,000	9.33
2015 Q1	1,746,738,791,000	39,815,042,000	9.12
2015 Q2	1,765,182,215,000	42,991,824,000	9.74
2015 Q3	1,774,488,802,500	40,469,928,000	9.12
2015 Q4	1,785,950,758,000	40,757,729,000	9.13
2016 Q1	1,812,900,560,000	39,010,059,000	8.61
2016 Q2	1,845,276,085,500	43,585,557,000	9.45
2016 Q3	1,868,888,635,500	45,424,284,000	9.72
2016 Q4	1,867,741,239,500	43,758,575,000	9.37
2017 Q1	1,875,605,848,500	43,965,626,000	9.38

(자료 출처: bank Reg Data- http://www.bankregdata.com/allIEmet.asp?met=ROE)

위의 표를 보면 2016년 1/4분기를 제외하고는 모든 분기의 ROE는 9%를 넘습니다. 2016년 1/4분기에도 8.61%의 수익성을 보이고 있습니다. 미국 은행들의 평균 수익성이 이러한 것이므로 일부 성공적으로 운영되고 있는 은행들은 이보다 더 수익성이 좋을 것입니다. 자본금 $1천만~2천만 정도를 동원할 능력이 되는 투자자라면 은행을 통째로 매입하여 경영하는 방법도 생각해 볼 수 있습니다. 상대적으로 작은 금액으로 투자하기를 원한다면 주식시장에 상장되어 있는 은행의 주식 가운데 우량 은행을 선별하여 매입하는 것도 좋은 방법일 것입니다.

큰 돈을 들이지 않고 투자를 하는 방법으로는 레버리지를 이용하는 것이 좋습니다. 그러나 레버리지를 이용하게 되면 늘어나는 것은 수익만이 아니라 리스크도 함께 늘어납니다. 더구나 장기 투자를 고려할 때에는 리스크 부담 기간이 길어진다는 것도 반드시 고려하여야 합니다. 투자에 앞서 보다 주도면밀한 분석을 권해 드립니다.