주택 시장 안정 방안- 2020. 12. 24.

크리스마스가 다가왔습니다. 크리스마스 휴일로 인하여 금요일 모닝커피를 하루 먼저 목요일 아침에 배달합니다.

 

지금부터 제가 쓰는 내용은 정치적인 성향이나 진영 논리와는 전혀 무관함을 미리 밝혀 둡니다.

 

우리나라에서는 지난 몇 년 동안 부동산 문제가 뜨거운 감자가 되어 왔습니다. 날로 치솟는 부동산 가격을 잡겠다는 정부의 각종 규제가 지난 3년 여 동안 20 여 차례 발표 되었으나 부동산 가격은 오히려 이런 규제를 비웃듯이 올랐습니다. 게다가 임대차 관련 규제와 입법으로 인하여 전세는 씨가 마르고 가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았습니다. 정부에서는 더 이상 전세의 시대는 지나갔으니 월세를 받아들이고 전세에서 월세로 갈아 타라는 권유를 하기도 하였습니다. (관련기사: 2020/8/2_mk.co.kr_與윤준병 "국민 누구나 월세 사는 세상 온다…나쁜 현상 아냐") 하지만 우리나라 국민들의 정서에는 월세는 매달 비용 부담을 하여야 하는 바람직하지 않은 제도라는 인식이 깊게 뿌리 박혀 있습니다.

 

게다가 지난 7월의 임대차 관련 입법 이후 전월세 시장에 공급이 부족한 실정입니다. (관련기사:  임대차법 '직격탄'…사라지는 서울·경기 전월세 _2020/12/20) 전세 수요는 줄어들지 않는데 공급이 시장에서 사라진 것으로 보입니다. 현재의 시장 상황을 진정 시키려면 전세의 공급을 늘리거나 혹은 전세 수요를 합리적인 가격과 비용으로 대체할 수 있도록 하여야 할 것입니다.

 

이런 상황에서 부동산 시장을 진정 시킬 수 있을 것으로 보이는 아이디어를 제가 한 가지 제안해 보려 합니다. 단, 주택 건설이라는 근본적인 주택 공급이 선행되어야 할 것입니다. 여러분께서도 한 번 살펴 보시고 긍정적이라 생각 되면 관계 요로를 통하여 건의하셔도 좋습니다.

 

제안: 정부기관과 개인의 주택 공동 소유

 

1.    개인이 주거를 목적으로 집을 살 때에 주택 구입 재원이 부족하면 정부 기관 (예를 들어 주택 금융 공사)과 공동 명의로 주택을 구입합니다.

 

2.    예를 들어 가격이 10억 원인 주택을 구입하는데 보유 자금이 5억 원 뿐이라면 정부 기관과 50: 50으로 5억 원씩 부담하여 주택을 구입합니다. 이 때에 정부기관이 지원하는 규모를 주택 가격의 50% 이내로 제한하여 과도한 대형 주택을 구입하는 것을 방지하도록 합니다.

 

3.    주택 소유자 명의를 개인과 정부기관의 공동 명의로 하고, 지분을 50: 50으로 명기합니다.

 

4.    원칙적으로 정부 기관이 지원한 금액에 대한 이자는 없습니다. 그 대신 주택을 매도하게 되면 매각 대금을 개인 소유자와 정부 기관의 지분 비율 대로 나누어 갖습니다.

 

5.    주택을 매각하는 시점에 손실이 발생하는 경우- 즉, 주택 가격이 하락한 상태에서 주택을 매각하게 되면 정부 기관은 보유 기간 동안 연 1% 수준의 이자를 징구합니다. 주택을 보유하였던 개인은 주택의 매각 대금에서 이자 비용을 지불하여야 합니다.

 

6.    주택을 매각하고 새로운 집을 매입하여 옮기려고 하는 경우 정부기관은 새로운 자금을 추가로 지원하지는 않습니다. 예를 들어 50: 50 으로 지분을 가지고 있는 주택을 15억 원에 매각하고 20억 원에 새집을 매입하려고 한다면, 추가 소요 자금 5억 원은 개인이 마련하여야 합니다. 이 경우 새로이 구입하는 집의 지분율은; 기존 주택을 15억 원에 매각한 지분을 50: 50 나눈 7억 5천만 원씩 갖게 되므로, 정부 기관은  7억 5천만 원의 지분을 새로운 집에서 차지하게 됩니다. 그런데 새로이 매입한 집은 가격이 20억 원이므로 정부기관 지분 7억 5천만 원, 개인 소유주 지분 12억 5천만 원이 되어 37.5: 62.5 의 비율이 됩니다. 기존 주택에서는 정부 기관의 지분이 50 이었으나, 새로이 매입한 주택에는 개인 소유주가 자신의 자금 5억원을 추가 투입하면서 정부 기관의 지분이 37.5 로 줄어 든 것입니다.

 

 

이런 방법을 사용하게 되면 그 효과면에서 다음과 같은 점이 있습니다;

 

1.    일반적으로 전세 가격은 주택 가격의 60~80% 정도가 되는데 저의 제안에 따른 제도에서는 주택 가격의 50% 만 있으면 집을 구할 수 있습니다.

 

2.    전세 계약은 만기시 전세금이 계속 오를 리스크가 있으나, 이 제도는 거주자가 주택의 지분을 가지고 있는 소유주이므로 추가 전세금을 올려 주거나, 이사 나가야 하는 상황이 발생하지 않습니다. 주거의 안정이라는 면에서 매우 우수합니다.

 

3.    주택 가격이 오르는 경우에도 주택의 50% 또는 그 이상의 지분을 개인이 소유하고 있으므로 가격 상승에 따른 경제적인 이득을 상당 부분 누릴 수 있습니다.

 

4.    정부 기관의 입장에서도 주택 가격이 상승하게 되면 그에 따른 재평가 이익이 발생하고, 하락하게 되면 연 1% 의 이자 소득이 발생하게 되므로 손실을 보는 일은 없습니다. 다만 주택을 매각할 때까지 보유 지분이 현금화 되지 않으므로 유동성 부담이 발생하는 약점이 있습니다.

 

5.    정부 기관의 재원 조달이 관건이 될 것입니다. 만약 10만 가구에 가구당 평균 3억 원의 지분을 정부 기관이 지원하려고 한다면 30조 원의 재원이 필요합니다. 현재 한국 주택 금융 공사의 총자산이 약 90조 원에 이릅니다. 주택 금융 공사 총자산의 약 1/3에 해당하는 새로운 재원을 마련하여야 이러한 제도를 실행할 수 있습니다. 그런데 금년 한 해에만도 한국 주택 금융 공사의 전세 보증금 지원이 9조 원을 넘었다고 합니다. (관련기사: 올해 HF 전세보증 공급 9조2000억원…작년보다 150%↑-shinailbo.co.kr) 이 정도 규모의 재원을 매년 마련한다면 제가 제안하는 방안의 자금 지원도 가능할 것입니다.

 

 

이 제도를 도입하면 주거 안정이라는 목적과 주택 가격 상승에 따른 무주택자의 상대적인 경제적 상실을 상당 부분 상쇄할 수 있을 것으로 보입니다. 이런 제도를 실행하려면 재원 조달, 공동 소유 지분 한도, 주택 매각 처분 손실이 발생하였을 때 개인이 부담할 이자 비용, 재산세 등 보유세 문제 등에 대한 상세한 세칙을 사전에 주도면밀하게 설정하여야 할 것입니다. 아울러 여러 가지 상황에 대한 시뮬레이션을 실행 전에 꼼꼼하게 살펴 예기치 못한 부작용이 발생하지 않도록 만반의 준비를 하여야 할 것입니다.

 

전세계 어느 나라에서나 부동산 가격은 꾸준히 상승하여 왔습니다. 부동산 가격의 상승이 인플레이션을 보상한다는 것은 많은 경제, 경영 관련 서적과 논문에서 찾아 볼 수 있습니다. (The Shocking Truth About House Prices After You Adjust for Inflation AND Interest Rates - Real Estate Decoded 참조) 전세를 계속 살게 되면 부동산 가격 상승에 따른 불이익을 감수하여야 합니다. 그러나 저의 이 제안을 따르게 되면 부동산 가격이 상승하더라도 불이익은 없고 오히려 부분적이나마 가격 상승의 열매를 함께 나눌 수 있습니다. 그리고 무엇보다도 임차인과 임대인 사이의 임대 기간, 가격 등으로 인한 갈등을 피할 수 있습니다. 우리나라에서 지금 겪고 있는 부동산과 관련된 많은 갈등 (피땀 흘려 집 사고 월세 받는 것이 왜 불법인가?_hankyung.com)과 이런 갈등을 봉합하려는 규제와 단속의 연속으로부터 해방될 수도 있을 것입니다. 시장의 자율적인 수요와 공급을 자연스럽게 수용할 수 있을 것입니다.

 

저의 제안이 아직 충분한 검토를 거치지 않은 상태입니다. 제가 감히 제안을 하기는 합니다만 관심 있으신 분들께서 좀 더 심사숙고 해 보시고 실현 가능성 여부를 고민해 봐 주시면 감사하겠습니다. 그리고 이러한 제안을 관계 기관에 설명할 수 있는 기회를 만들어 주실 수 있는 분이 계시다면 더욱 좋겠습니다.