2021년 부동산 시장 전망- 2021. 1. 8.

 

2021년이 밝았습니다. 새해 들어 국내 일간지에서는 금년도 부동산 시장의 전망에 대한 여론조사 결과를 발표하였습니다. 여론조사의 결과를 보면 72%의 사람들이 2021년에 부동산 가격은 더 오를 것이라고 예상하였습니다. 지난 해와 비슷하리라는 예상은 15%, 2020년보다 내릴 것이라고 전망하는 사람들은 9% 였습니다. (아래 그림 참조)

 

 

이 여론조사에 참여한 사람들이 모두 부동산 시장에 참여하는 사람들인지는 확실하지 않으나, 최소한 부동산 시장에 관심을 가지고 있는 사람이라고 추측할 수는 있습니다. 부동산 시장에 관심을 보이는 사람들 가운데 70%가 넘는 사람들이 앞으로 가격이 오를 것을 예상한다면 시장에서의 부동산 가격은 확실하게 상승할 것이라고 예측할 수 있습니다.

사실 그동안 정부의 부동산 정책은 강력한 규제 일변도의 시장 죽이기라고 부를 수 있을 것입니다. 부동산 보유세 (재산세, 종합부동사세), 거래세 (취득세, 등록세), 양도소득세 등 부동산과 관련된 모든 세금을 단기간에 엄청나게 인상하였습니다. (관련기사: 종부세 2배, 양도세 최고 70%_joins.com_2020/12/27) 지난 수 년 동안 정부가 내어 놓은 부동산 대책은 20 회가 넘었습니다. 그런데도 이 번 정부 들어서서 부동산 가격이 매우 가파르게 상승하였다고 합니다. (관련기사: 전국 아파트값 8년7개월 만에 가장 많이 올랐다 _joins.com_2020/12/11) 아마도 당분간은 부동산 가격의 상승세는 지속될 것입니다.

그러나. 지금의 우리나라 부동산 시장은 정상이 아니라고 보여집니다. 우선 부동산의 매입과 보유가 거의 죄악시되고 있다는 느낌을 떨쳐 버릴 수 없습니다. 이미 살펴 보았듯이 취득세만 하여도 1 주택자라 하더라도 주택 가격, 위치에 따라 1~3%의 높은 세율을 적용합니다. 그리고 다주택자의 경우에는 최고 12%의 취득세를 내야 합니다. 거의 세계 최고 수준의 매입 비용입니다. 그 뿐 아니라 보유세는 더욱 가혹합니다. 며칠전 보도 되었던 기사를 잠시 인용하겠습니다. (관련기사: 2021부터 달라진 부동산 세율_2021.1.3. dailian.co.kr)

집을 보유하고 있다면 부과되는 세금은 재산세와 종합부동산세다. 재산세는 집값과 관계없이 모든 주택에 대해 부과되고 종부세는 공시 가격 9억원 초과 주택에 대해서만 부과된다.

올해부터는 보유세 부담이 올해보다 가중될 전망이다. 정부가 공시가 현실화율 상향을 목표로 공시가격 현실화율은 공동주택의 경우 올해 68.1%에서 69.1%로, 표준단독주택의 경우 53.0%에서 53.6%로 높이기로 했기 때문이다. 공시가 상승과 맞물려 종부세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다.

 

1 가구 1 주택의 경우 표면상 세율의 변동은 없습니다. 그러나 세금 부과의 기준이 되는 공시가의 현실화라는 명분으로 보유세의 대상이 되는 주택의 가격을 높게 책정하면 그 만큼 세금은 더 부과 되게 마련입니다. 거기에 서울 시내에서 웬만한 아파트는 종합부동산세의 대상인 공시가 9억 원 이상이 됩니다. 그러다 보니 보유세 또한 전세계에서 가장 높은 비율의 세금을 부과하고 있다고 하여도 과언이 아닙니다. 전세계적으로 보유세는 소득세가 아니므로 누진제를 적용하는 예가 드물다고 합니다. 부동산 가격이 높다고 세율을 높게 적용하는 것이 논리적인 근거가 취약하다는 것입니다. (관련기사: 美·英·日엔 부유세 없다.佛 종부세 최고세율 한국의 4분의 1_2020.11.26. 한경닷컴) 취득세와 보유세를 가혹하게 징구하는 것은 이들이 세금이 아니라 부동산을 보유하는 데에 따른 벌과금으로 인식하게 만듭니다. 즉, 부동산을 보유하는 것은 곧 죄를 범하는 것이라는 인식을 보여 주는 것입니다. 그 뿐 아니라 부동산을 매각하는 경우 최고 70%가 넘는 세금을 부과할 수 있게 만들어 놓았습니다. 게다가 산출 방식도 예전과 판이하게 바뀌어 다주택자가 집을 다 팔고 마지막 한 채를 매각하는 시기가 1 주택을 보유하고 2 년이 경과하여야 양도세 감면을 받을 수 있도록 제도를 고쳤습니다. (관련기사: 비과세 안 된다_새해부터 적용되는 최종 1주택_2021.1.5.한경닷컴) 부동산을 매입하는 것, 보유하는 것, 매도하는 것에 모두 중과세를 합니다. 중과세의 정도가 거의 모든 분야에서 세계 최고 수준의 세율을 적용합니다.

이와 같은 세금제도 아래에서는 세금의 부담을 감당할 수 있는 일부 여유 있는 계층을 제외하고는 부동산을 보유하고 있기에 벅차게 됩니다. 그러다 보니 일반 주민들이 선호하는 일부 지역은 부동산 가격이 급격히 상승하고 그 밖의 지역은 하락하는 현상이 보입니다. 소위 ‘똘똘한 한 채’의 대상이 되는 지역들- 서울의 강남, 부산의 해운대, 수영 등-에서는 가격이 계속 상승할 것으로 보입니다. 재정적으로 보유세의 부담을 버텨낼 수 있는 사람들은 똘똘한 지역에 부동산을 계속 보유하고 있으려고 할 것입니다. 그 뿐 아니라 재정적으로 여유가 있는 사람은 뒤늦게라도 똘똘한 지역에 부동산을 마련하려고 할 것입니다. 그러나 그 밖의 지역에서는 수요도 점점 줄어들 것이고 현재 부동산을 보유하고 있는 사람들 가운데 재정적으로 감당하기 어려운 사람들은 부동산을 매물(賣物)로 내놓으려는 사람들이 늘어나게 될 것입니다. 그러면 결국 빈익빈(貧益貧) 부익부(富益富) 현상이 나타나면서 소위 말하는 부동산의 양극화 현상이 더욱 심화 될 것입니다. 똘똘한 한채로 불리면서 사람들이 선호하는 지역의 부동산 가격은 계속 상승할 것이고, 그 밖의 지역은 가격이 하락하기 시작할 것입니다. 아마도 금년 중반쯤에는 이러한 현상이 두드러지게 될 것으로 예상됩니다. 처음 몇 달 동안은 부동산 가격이 오르는 것을 지켜 보다가 보유세 부과 기준이 되는 6월 1일이 다가 오면서 재정적인 부담을 가진 사람들이 부동산으로부터 벗어나려는 움직임을 시작할 가능성이 있습니다.

이런 현상을 예상하게 만드는 것은 정부의 정책입니다. 지금 정부가 보여주고 있는 부동산 정책은 부동산 시장을 말살(抹殺)하려는 것이 아닌가 의심이 갈 정도로 부동산 시장을 가혹하게 옥죄이고 있습니다. 거래도 하지 말고, 보유도 하지 말고, 이익을 남기고 팔지도 말라는 신호를 보내고 있는 것입니다. 이런 상황에서는 부동산 시장이 제 기능을 발휘할 수 없습니다. 결국 현재 부동산 시장에 있는 많은 사람들이 현정부가 바뀌고 부동산 정책이 바뀔 때까지 버티던가, 그럴 여력이 없다면 이 시장으로부터 벗어나려고 하게 만들 것입니다.

정부는 시장에 규제를 가할 수도 있습니다. 그러나 규제도 어느 정도이어야 합니다. 시장이 견뎌내지 못할 정도로 핍박(?)을 가하면 시장이 무너집니다. 우리나라의 정부가 그 동안 추구하여 왔던 의도 가운데 하나가 부동산 가격의 하락입니다. 부동산 시장을 안정 시키는 것에는 모든 사람이 동의할 것입니다. 그러나 부동산 가격이 하락한다는 것은 경우가 다릅니다. 부동산 가격 하락으로 인한 후유증으로 가장 손쉽게 예측할 수 있는 문제는 부동산 담보 대출의 담보 부족입니다. 지난 2008년 글로벌 금융 위기의 단초를 제공한 것은 미국의 서브 프라임(sub-prime) 대출이었고, 이는 부동산 담보의 가치를 최대한으로 인정해 주면서 금리를 높게 받는 상품이었습니다. 이런 상황에서 부동산 가격이 하향 추세를 보이자 걷잡을 수 없이 커다란 파장이 이어지고 말았던 것입니다. 부동산 가격이 하락하는 현상은 매우 주의 깊게 관찰하고 예방하여야 할 경제 지표 가운데 하나입니다. 경제를 관리하면서 일반적인 물가가 급등하는 것도 문제이지만 물가가 하락하여 디플레이션 (deflation)이 발생하는 것 또한 커다란 문제이듯이, 부동산 가격이 급등하는 것도 문제이지만 부동산 가격이 하락하는 것도 결코 바람직하지 않습니다.

아직까지는 속단할 수 없으나 금년에는 우리나라 부동산 시장에 아주 커다란 리스크가 조금씩 커가고 있습니다. 부동산 가격을 안정시키겠다는 정부의 정책들이 의도와는 달리 오히려 부동산 가격을 급등시켜 놓았습니다. 그러자 점점 더 강력한 대책이라고 내어 놓은 것들이 시장을 말살할 수도 있는 규제이며, 시장의 약자들이 견뎌내기 어려운 정책들입니다. 이로 인한 시장의 충격이 커지지 않고 부드럽게 넘어갈 수만 있다면 좋겠습니다. 아직도 기회는 있어 보입니다. 우리나라 정부가 불안한 부동산 시장을 커다란 충격 없이 안정시킬 수 있는 지혜를 발휘하게 되기를 기도합니다.