부동산 시장- 2012. 11. 16.

그제 11월 14일 수요일 (한국 시간 15일 목요일 아침) 인터넷판 wall Street Journal에 실린 기사 가운데 ‘Housing Agency Close to Exhausting Reserves’ 라는 기사가 실렸습니다. (관련기사: 11/14/2012_WSJ_FHA) 이 기사는 몇 시간 뒤 ‘FHA Nears Need for Taxpayer Funds’ 라고 제목을 바꿨습니다. 처음 제목은 ‘주택 공사 준비금 곧 바닥 날 듯’이라는 것이었고, 새로 고친 제목은 ‘FHA (연방주택공사)의 재정(납세자의 돈) 지원 요청 임박’이라는 의미입니다. 약간의 느낌 차이가 있을는지는 모르나 내용인즉 연방주택공사의 (보증) 준비금이 바닥나 조만간 정부에 재정 지원을 요청할 지경이 되었다는 것입니다. 이 기사 내용을 요약하면;

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연방주택공사(FHA)는 그 동안 늘어난 모기지 연체에 대한 대납 증가로 인하여 이번 주중에 준비금이 바닥날 것으로 보인다. 78년 역사의 FHA가 처음으로 정부 재정 지원을 요청하게 되는 것이다. 이는 2008년 금융 위기로 비롯된 주택시장 침체 대책으로 수십억 달러의 자금을 투입하는 정부 재정 지원의 일부에 불과할 수 있다. 대공황 극복을 위한 뉴딜 정책 시기에 세워진 FHA는 미국 주택 시장에서 매우 중요한 역할을 하여 왔다. FHA의 역할은 직접 대출을 집행하는 것이 아니라 모기지에 대한 보증이다.

지난 해 모기지 대출의 1/3이 FHA의 보증으로 이루어졌다. 현재 90일 이상 연체된 73만9천 개의 계좌를 떠안고 있으며 이는 지난 해보다 1십만 계좌 이상 증가를 보인다. FHA가 보증하고 있는 총 1조8백 달러 규모의 모기지 가운데 9.6%에 해당한다. FHA가 가지고 있는 보증 준비금의 여유분은 지난 해에는 12억 달러로서 전체 보증 금액의 0.12%에 불과하였다. 이는 연방 규정에 의한 2% 요건에 못 미치는 것으로 이미 3년 전부터 규정 수준에 미달되기 시작하였다.

지난 3년간 오바마 행정부는 연방정부의 FHA에 대한 재정 지원 가능성을 배제하여 왔으나, 지난 2월 백악관의 예산 준비 과정에서 FHA의 적자가 7억 달러 수준에 이를 것이라는 예상이 알려지게 되었다. 오바마 행정부의 복안은 (1) FHA의 적자를 연방 재정으로 메우거나 혹은 (2) 모기지 보증료를 올려서 FHA의 수입을 늘리는 방안을 강구하였다. 그 반면 공화당 측이 제시한 방안은 FHA가 보증하는 모기지 금액의 한도 축소, 다운 페이먼트(down payment) 비율 상향 조정 등이 있다. 그러나 이런 조치들은 원래의 FHA 취지인 생애 첫 주택 구입, 사회 피보호계층 지원 등에 제약을 초래할 수 있다. 더욱이 과거 주택 경기가 활황일 때에도 FHA는 보증 대상 모기지 기준을 완화하지 않아 이러한 조치들이 크게 상황을 개선하거나 현실적으로 실효성이 있을는지 의문이다.

주택 금융 시장에서 FHA의 비중이 커지게 된 것은 2007년 서브 프라임 모기지 사태로 모기지 시장이 붕괴되기 시작하고, 2008년과 2009년의 FNMA, FMCC 등 연방 모기지 기관의 위기 등으로 인하여 FHA에의 의존도가 높아지면서부터이다. 2007년과 2008년에 이루어진 FHA 보증의 25%가 부실화 하였고, 이는 2010년도 보증의 10% 만이 부실화한 것과는 대조를 이룬다.

경제 전문가들은 FHA의 운영 기준을 강화하는 것은 모기지 여신 시장의 경색을 불러와 전체 금융 시장의 위기를 가중시킬 것이라고 내다 보았다. FHA는 지난 수년간 보증료를 조금씩 올려 왔던 것도 사실이다. 그러나 FHA 관계자들은 모기지 시장에서 주택 구입자들을 몰아내는 결과를 초래할 가능성이 있는 강력한 조치는 피할 것이라고 한다.

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기사 내용이 전반적으로 답답하고 암울한 느낌을 줍니다. 이것이 미국 부동산 시장의 현실입니다.

우리나라의 부동산 시장에 관하여서도 밝은 소식은 찾아 보기 그리 쉽지 않습니다. 한 동안 잠깐 반짝 오름세를 보이던 재건축 대상 아파트 가격마저 떨어지는가 하면 전셋값은 계속 오른다는 소식도 있습니다.  (관련기사: 2012/11/11/2012-재건축약세_전셋값올라) 그리고 전셋값이 오르고 집값이 떨어져도 사람들이 집을 사지 않으려 한다는 것입니다. (관련기사: 2012/10/24_전셋값뛰는데집못사)

부동산, 특히 주거용 부동산을 이야기할 때에 우리는 자주 주택 보급율에 대한 이야기를 합니다. 정부 (국토해양부) 통계에 의하면 지난 해 우리나라의 주택보급율은 102.3% (관련자료: 주택보급률_국토해양부)에 이릅니다. 우리나라의 총가구수(總家口數)보다 주택 숫자가 더 많습니다. 보여진 숫자대로 통계를 해석하면 2.3%의 공급 과잉입니다. 그렇다면 우리나라에는 더 이상 주택이 불필요한 것일까요? 그렇지 않습니다. 가구 숫자는 경기와 직결됩니다. 경기가 어려워지면 가족들이 한 집에 모여 살면서 가구 숫자가 줄어들고, 경기가 풀리면 좁은 집을 박차고 나가 각기 새로운 가구를 구성하면서 가구 숫자가 늘어나게 되고 주택 보급률은 떨어지게 됩니다. 주택 가격이 오르지 않는 것은 여러 가지 이유가 있겠으나, 경기가 좋지 않아 가구수가 줄어든 것도 중요한 원인 가운데 하나입니다.

그렇다면 앞으로의 부동산, 특히 주거용 부동산에 대한 전망은 어떨까요? 이미 지난 8월 초 미국의 언론은 미국의 부동산 시장에 대하여 밝은 전망을 내어 놓았습니다. (관련기사: 8/1/2012_wsj_time to buy house) 월 스트리트 저널은 워렌 버핏(Warren Buffett)의 “다른 사람들이 욕심을 부릴 때에는 조심하고, 다른 사람들이 조심스러워 할 때에 욕심을 부려라.” (Be fearful when others are greedy; be greedy when others are fearful.)는 말을 인용하였습니다. 그의 말에 따르면 어떤 투자이든 투자 기간과 성향에 따라 리스크를 수반하게 마련이라는 것입니다. 그리고 자금 조달 비용이 싸고, 수요는 억제되어 있으며, 수요자는 잔뜩 겁에 질려 있는 지금이 부동산에 투자할 적기(適期)라는 것입니다. 같은 달 중순 우리나라 신문도 비슷한 전망을 하였습니다. (관련기사: 2012/8/12_미국주택시장바닥) 그러나 한국 부동산 시장에 관한 이 기사의 결론 부분에서는 시각 차이를 보입니다;

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이제 한국으로 돌아와 보자. 한국 주택시장의 가격 조정은 아직 미진하다. 호가를 높게 띄워놓고 거래가 안 된다고들 하니, 바닥을 찍었다는 믿음이 생기지 않는다. 은행들은 또 어떤가? 한국은행이 기준금리를 내려도 주택담보대출 금리는 요지부동이다. 채무 재조정에도 소극적이다. 미국처럼 외국인 주택 매입이 왕성하지도 않다. 한국은 아직 시간이 더 필요해 보이는 이유들이다.

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미국에서는 부동산 시장을 띄우기 위한 여러 가지 조치들이 나오고 있습니다. 예를 들어 모기지 채권 은행들을 보호하기 위하여 정상적인 소액 모기지에 대하여 채권 은행의 입장을 강화해 주고  (관련기사: 10/15/2012_wsj_home loans shield) 지난 8월에 이미 주택 시장 활성화를 위한 금융 조치를 암시하였습니다. (관련기사: 8/29/2012_wsj_FED sees job & housing) 이러한 것들을 종합하여 볼 때에 비록 어제의 월 스트리트 저널 기사에서 FHA 준비금에 관련된 어두운 기사가 나왔다 하더라도 머지 않아 미국의 부동산 시장이 살아날 것이라고 전망하는 것입니다. 계곡의 가장 깊은 곳에서 곧 다시 올라갈 것을 기대하는 것입니다.

부동산 시장은 금융 시장의 이복형제와 같습니다. 흔히 ‘노는 물’은 달라 보여도 근본은 같습니다. 돈의 흐름이 부동산과 금융 시장 모두를 좌지우지합니다. 이런 의미에서 미국 시장은 이미 경기 회복에 대한 준비를 시작하였습니다. 부족한 FHA의 준비금이 충당되고 지난 8월부터 시작한 여러 조치들이 힘을 발휘하면 부동산 시장은 조만간 다시 일어설 것으로 보입니다.

우리나라의 부동산 시장은 아직은 쉽사리 일어설 기미가 보이지 않는 것이 사실입니다. 그러나 살아날 기미가 보이기 시작하면 이미 때가 늦을 수도 있습니다. 반 박자 빠른 움직임을 원한다면 폭풍전야와 같은 고요함 속에서, 끝 없이 떨어질 것 같은 깊은 계곡에서 상승의 첫 움직임에 한 발 앞서 부동산에 투자하는 방법도 있습니다.

그 동안 바닥을 모르고 떨어지기만 할 듯한 부동산 시장이었습니다. 그러나 영원히 떨어지기만 하는 시장은 없습니다. 머지 않아 바닥을 치고 오를 것이라는 믿음을 가지고 서서히 대비하여야 할 것입니다. 시장 움직임에 미리 준비할 수 있는 현명한 투자자가 되시기 바랍니다.