미국의 VIX와 우리나라의 부동산- 2017. 8. 25.

요즈음 북한의 핵무기 개발과 대륙간 탄도 미사일 (ICBM, Inter-Continental Ballistic Missile) 시험 발사로 전세계가 대북 제재를 거론하며 정세가 몹시 불안정합니다. 이렇게 정세가 불안정할 때에는 시장- 주식, 외환, 자금, 자본 등 모든 시장이 크게 흔들립니다. 불안한 가운데 시장이 얼마 동안, 어느 정도나 움직일는지를 가늠하는 것은 쉽지 않습니다. 

그런가 하면 국내에서는 지난 8월 2일 정부에서 초강경 부동산규제 대책을 발표하였습니다. 그 결과 소위 투기지역으로 지정된 곳에서는 거래가 끊기는 등 부동산 시장이 일순에 잠잠해지는 듯 합니다. 그 동안 활발하게 움직이려는 듯하던 부동산 시장이 숨을 죽이게 되었습니다.

이렇게 시장이 움직일 때에는 분명히 돈을 벌 기회가 있을 것입니다. 어떻게 하면 불안한 시장에서 돈을 벌 수 있을까에 대하여 알아 보겠습니다.

지난 6월에 금요일 모닝커피에서 '갭 투자'라는 토픽을 이야기하면서 부동산 투자와 시장 변동성- VIX 트레이딩을 언급한 적이 있습니다. (금요일 모닝커피 2017. 6. 16. 참조)

먼저 VIX를 살펴 보겠습니다. 그 당시 VIX 현물 가격은 11.46 이었습니다. (VIX 가격 움직임-2017.6월 참조) 지난 주 금요일의 VIX 현물 가격은 14.40 이었습니다. 지난 6월 중순에 거래 된 8월말 수도 VIX선물 가격은 12.38 이었고 지난 주의 8월 말 수도 VIX 선물 가격은 14.80 입니다. 지난 6월 중순에 8월말 수도 VIX 선물을 샀다가 지난 주에 팔았다면 1 계약 당 2.42 의 이익을 챙길 수 있었을 것입니다. VIX 선물1 계약의 금액은 $1,000 입니다. 1 계약당 $2,420 을 벌 수 있었습니다. 

다만VIX 선물의 마진 요구액은 일반 선물 계약보다는 조금 높은 편입니다. 이니셜 마진이 계약 만기에 따라 $2,000 또는 그 보다 조금 많을 수도 있습니다. 마진 금액이 큰 이유는 계약 금액이 $1,000이고 최소 가격 움직임이 0.05로 최소 가격 움직임에 따른 손익이 1 계약 당 $50이어서, 거래 손익의 움직임 폭이 상대적으로 크기 때문입니다. 마진이 크다 보니 선물 거래에 따른 레버리지 효과는 상대적으로 적습니다.

이번에는 부동산에 관하여 살펴 보겠습니다. ‘갭 투자’를 하였던 사람들은 지난 8월 2일자로 정부가 발표한 부동산 조치에 결과 당분간 어려움을 겪을 가능성이 매우 큽니다. 갭 투자를 하였을 때에 부동산 가격이 떨어지게 되면 손실이 납니다. 그리고 새로운 조치로 인하여 부동산 임대업 등록을 하지 않으면 부동산 거래에 따른 수익에 가중된 세금을 부과한다고 합니다. 이러한 조치들은 모두 우리나라 부동산 시장의 규정 리스크 (regulation risk)를 과도하게 크게 만듭니다. 규정 리스크는 제도나 법률, 규칙을 감자기 바꾸어 전반적인 비즈니스 모델을 어긋나게 만들어 버리는 리스크입니다. 선진국의 자본이 후진국에 투자할 때에 가장 많이 고민을 하는 것이 규정 리스크입니다. 예를 들어, 지금도 많은 유럽 국가들과 미국, 캐나다 등지에서는 중국에 투자할 때에 규정 리스크를 매우 크게 봅니다. 우리나라의 부동산 시장도 선진국들의 시각으로 보면 규정 리스크가 매우 높은 시장일 것입니다.

VIX 거래와 부동산 거래를 비교해 보면;

VIX는 실물은 없고 인위적으로 만든 지수에 불과합니다. S&P500 지수의 변동성- volatility에 대한 지수입니다. 반드시 VIX를 사고 팔아야 할 필요성을 가진 사람은 거의 없을 것입니다. 그렇지만 적지 않은 금액의 VIX 거래가 이루어지고 있습니다.

 

<8/17 수도 VIX 선물 거래 현황>

Trade Date	Futures	Open	High	Low	Close	Settle	Change	Volume
07/13/2017	Q (Aug 17)	0	12.85	12.85	0	13	13	0
07/14/2017	Q (Aug 17)	0	12.9	12.8	0	12.75	-0.25	0
07/17/2017	Q (Aug 17)	12.55	12.6	12.55	12.6	12.65	-0.1	2
07/18/2017	Q (Aug 17)	12.7	12.8	12.65	12.7	12.6	-0.05	5
07/19/2017	Q (Aug 17)	0	12.55	12.35	0	12.325	-0.28	0
07/20/2017	Q (Aug 17)	0	12.4	12.3	0	12.3	-0.02	0
07/21/2017	Q (Aug 17)	12.3	12.4	12.3	12.4	12.4	0.1	5
07/24/2017	Q (Aug 17)	12.35	12.4	12.25	12.33	12.275	-0.12	6
07/25/2017	Q (Aug 17)	12.15	12.25	12.11	12.15	12.25	-0.02	4
07/26/2017	Q (Aug 17)	12.2	12.25	12.2	12.2	12.3	0.05	2
07/27/2017	Q (Aug 17)	12.35	12.9	12.1	12.65	12.4	0.1	31
07/28/2017	Q (Aug 17)	12.55	12.65	12.5	12.55	12.05	-0.35	33
07/31/2017	Q (Aug 17)	12.3	12.5	12.3	12.3	12.25	0.2	1
08/01/2017	Q (Aug 17)	12.15	12.3	12.15	12.15	12.2	-0.05	7
08/02/2017	Q (Aug 17)	0	12.45	12.2	0	12.375	0.18	0
08/03/2017	Q (Aug 17)	0	12.45	12.4	0	12.45	0.08	0
08/04/2017	Q (Aug 17)	12.25	12.45	12.25	12.3	12.275	-0.18	27
08/07/2017	Q (Aug 17)	12.1	12.2	12.1	12.1	12.2	-0.08	3
08/08/2017	Q (Aug 17)	11.8	12.5	11.8	12.5	12.625	0.42	80
08/09/2017	Q (Aug 17)	13	13	12.25	12.25	12.225	-0.4	78
08/10/2017	Q (Aug 17)	13	14.4	12.4	14.4	14.775	2.55	55
08/11/2017	Q (Aug 17)	14.7	15.05	13.85	14.6	14.525	-0.25	124
08/14/2017	Q (Aug 17)	12.9	14.35	12.35	12.35	12.325	-2.2	23
08/15/2017	Q (Aug 17)	12.1	12.35	12.1	12.3	12.725	0.4	23
08/16/2017	Q (Aug 17)	12.25	12.5	12	12.2	12.275	-0.45	156
08/17/2017	Q (Aug 17)	13.1	14.8	12.45	14.7	14.75	2.48	101
08/18/2017	Q (Aug 17)	13.5	15.1	13.5	14.3	14.8	0.05	77

(자료: CBOE, http://cfe.cboe.com/market-data/historical-data#VX)

 

금융시장에서 VIX가 활발하게 거래되고 있는 이유는 VIX 거래에 대한 규정과 제도가 정확히 설정되어 있고 비즈니스 모델을 바꾸어 버릴 규정 리스크가 거의 없기 때문입니다. 실물도 없고 VIX 자체로는 아무런 효용 가치도 없는 선물 계약임에도 불구하고 여러 가지 포트폴리오에 대한 헤지(hedge)의 목적 또는 투자 수익을 올릴 목적으로 VIX 거래를 합니다. 우리나라에서 규제를 담당하는 정부기관의 시각으로 바라본다면 아무런 쓸모도 없는 VIX 라는 것을 만들어 불필요한 투기세력을 불러모아 일확천금을 꿈꾸게 만드는 불건전한 금융상품으로 보일 수도 있습니다. 그렇지만 선진금융시장에서는 대단히 발전된 개념의 선진 파생상품으로 취급 받고 있으며, 거래 방법과 제도를 보완하여 보다 활발하고 안전한 거래가 이루어질 수 있도록 뒷받침하고 있습니다.

그 반면 우리나라의 부동산 시장은 외국인의 시각으로 본다면 규정 리스크가 매우 큰 불안한 시장입니다. 부동산 투자로부터 수익을 올린다 하더라도 그에 대한 세금을 부과하는 방법과 세율이 언제 어떻게 바뀔지 알 수 없고 그에 따라 비즈니스 모델 자체가 성립되지 않을 수도 있습니다. 부동산 투자를 경제활동이 아닌 선악(善惡)의 잣대로 가늠하는 곳이 우리나라의 부동산 시장입니다.

부동산 투자로부터 수익을 창출하게 되면 정부에서 일정 부분을 초과하는 수익에 대하여서는 세금으로 거두어 들이겠다는 초과이익환수제는 경제 논리가 통하지 않습니다. 부동산 투자로 인하여 손실이 발생하였을 때에 정부에서 보전해주는 제도는 없습니다. 그러나 정부가 판단하기에 부동산 투자로 많은 돈을 벌었다고 판정되면 초과분에 대하여서는 가혹한 세금을 물리겠다는 것입니다.

투자는 이익이 나는 곳에 하여야 합니다. 이익이 많이 나는 곳에 우선 투자합니다. 그런데 우리나라의 부동산 시장에서는 비즌스 모델 자체가 성립될 것인가가 의문시 됩니다. 이런 시장에는 정상적인 사고를 가진 투자자는 들어오지 않습니다. 이런 시장은 대표적으로 규정 리스크가 큰 불안한 시장입니다.

그럼에도 불구하고 우리나라의 부동산 시장은 매력적인 시장입니다. 전세계 어느 곳에서도 보기 힘든 매력적인 시장입니다. 외국의 부동산은 우리나라에 비하여 양극화가 매우 심한 시장입니다. 같은 면적의 땅 또는 주택의 가격이 수천, 수만 배 차이가 나고, 심지어는 수십만 배의 차이가 나기도 합니다. 거기에 비하면 우리나라의 부동산 시장은 아직 양극화가 그렇게까지 심하지는 않습니다. 우리나라의 고급 부동산은 아직도 가격의 상승 여지가 많습니다. 그 반면 입지가 좋지 않은 부동산은 가격 상승 여력은 없고 오히려 가격이 하락할 가능성이 큽니다. 부동산 가격의 양극화가 이루어지는 것은 시간 문제일 뿐입니다. 따라서 부동산 투자에 대한 수익에는 시간이 필요합니다. 부동산 투자는 1~2년을 내다 보는 것이 아니라 좀 더 긴 시간을 바라보고 장기 투자를 하여야 합니다. 비록 규정 리스크가 큰 시장이지만 우리나라의 부동산 시장은 입지만 잘 선택하여 좋은 부동산을 선택한다면 장기 투자 대상으로서 많은 매력을 가지고 있습니다.

그 반면 단기 트레이딩을 하려고 한다면 VIX를 권합니다. 단기 트레이딩에서 VIX의 가장 큰 장점은 거래가 쉽게 이루어지고 유동성도 나쁘지 않다는 것입니다. VIX는 일반 주식이나 채권, 외환과는 다릅니다. 시장이 안정적일 때에는 VIX 지수가 떨어지고, 주식 시장이 불안하고 주가가 많이 움직이면 VIX 지수는 오릅니다.

최근의 움직임이 아주 좋은 예입니다. 아래 표는 최근 3 개월간의 VIX 움직임입니다.

6월 29일 하루를 빼고는 8월 초까지는 VIX는 매우 안정적이었습니다. 그러다가 북한과 미국 사이에 험한 전쟁 위협이 오가면서 VIX는 갑자기 상승합니다. 시장이 불안해지면 팔고 시장이 안정되면 사는 전략이 가능합니다.

VIX 시장은 여러 규정과 제도로 만들어진 시장입니다. 거래 방법을 조금만 익히면 단기 트레이딩 상품으로서는 효용성이 있습니다.

우리나라 부동산 시장은 규정 리스크가 큰 시장입니다. 그렇다 하더라도 입지 선정만 제대로 한다면 장기 투자 대상으로서는 아직 가능성이 있는 시장입니다.

제 글의 독자분들께서는 이 두 가지 투자 대상을 잘 선택, 조합하여서 단기, 장기 투자에 성공적인 포트폴리오를 구성하시기 바랍니다.